读者案例:法国的House Horny

 流浪者
跟着我
流浪者 的最新帖子 ( 查看全部 )

It’星期五,你知道那意味着什么…another Reader Case!

今天’s来自法国的读者。我一直对我们所拥有的国际观众感到惊讶,并且这样做还使我不得不弄清楚如何在使用美式键盘的Mac上键入欧元符号,这是一个额外的好处。它’s Alt-Shift-2。你知道的越多!

尊敬的FIRECracker,

我们首先通过YouTube上的“千年革命”视频认识了您,这完全启发了我。
您以非常理性的方式大声说出了我这么多年的感受。我很高兴其他30岁的年轻人和受过良好教育的人’有人质疑现状和前几代人向我们提出的悲惨道路。

我和我的妻子分别为33岁和35岁。我是拥有MBA学位的机械工程师,而我的妻子是商务专业。
我们生活在法国,有2个4岁和2岁的孩子。
在淘汰FI之前,我们已节省了61万欧元,目标是将100万欧元提高到150万欧元。

在我们居住的地方,房屋租金为每平方米3000-3300欧元,而租金为每平方米10-12欧元!
我们每月花费1350欧元租用130平方米带1000平方米花园的房屋。 150-180m2的类似房屋在附近要花费我们约50万欧元。

鉴于这些估值比率,您是否确认即使未来10-15年房价每年上涨2-4%,我们的租金收入(每月1350欧元)也会有所改善,并且积极地进行多元化的储蓄/投资低成本指数基金/ ETF的投资组合(假设股票每年预期复合年增长率约为5%),而不是购买500-600k欧元的房屋,并需缴纳8%的财产注册税(政府) &公证人)+ 3-5%的房地产经纪人费用+ 1%的年度维护费+〜3000€年度物业税?

我们的情况:
·总收入:约10万欧元
·税后净收入:〜8.5万欧元
·年支出:约4.5万欧元(52%的房屋租金,19%的儿童日托和与儿童有关的事物,8%的杂货,8%的度假和休闲,4%的汽车和交通相关的,4%的保险,2%的礼物和礼物,1%健康和美容相关,1%的家用家具和设备,0.6%的电话和互联网账单,0.4%的电费)
·资产:一辆汽车在2年前以2万欧元购入了二手车,现在可能价值约17-18万欧元
·完全没有债务和抵押!
·投资额:61万欧元,分配如下:
o股票敞口(通过ETF):〜30%
o债券暴露:〜50
o其他固定收益产品(固定年金):〜10%
o现金:〜10%

我们之所以拥有约60%的净资产的低收益债券和固定年金,是因为这笔钱原本是用来作为房屋的首期付款(300-400k€),’不想暴露于市场的动荡。

结果,我们今天的全球回报率约为每年3%。
如果我们继续采用目前的储蓄率,我们希望在未来6到13年内达到FI,具体取决于我们的目标是100万欧元还是150万欧元,并且复合年增长率只有3%。

如果您确定在我们的案例中租金要比购买要好,那么我们将把股权分配提高到40-50%,以缩短达到FI的时间。
我们避难的另一个原因’t acquired our home yet is because we wanted to 保持充分的灵活性 without strings attached in order to sease any job opportunity that may arise in a different region or country. We would also like our kids to experience life abroad at some point in the next 2-5 years.

您还有什么其他建议?

非常感谢您的时间和辛勤的工作!

我爱你们俩!
很想在某个时候与您见面。

亲切的问候,

法国豪宅

好吧,首先,在进行任何数学运算之前,我已经可以说比例尺会严重反对购买该房屋。

这里’关于火的事情。财务独立依赖于拥有足够大的投资组合来支付您的生活费用。注意关键词:投资组合。房屋净值不是投资组合。您可以’不要将木瓦从你的房屋中拿出来,用它来买杂货。

因此,我们在Millennial-Revolution.com上进行的绝大多数案例研究均建议不要购买,出租,而应将多余现金用于平衡,多样化的低成本和拥抱指数的ETF投资组合。

这不是’t a bias. It’s just the math.

但首先,不要’不会误会我的意思。我不是疯狂地反住房。拥有房屋可能是一个重大举措。但是只有在合适的价格。

从提早退休的角度来看,一所房子完全是毫无用处的。它所做的只是花费读者钱,但同时却不提供任何被动收入,这实际上决定了一个人’的退休能力。拥有房屋真正唯一的帮助是拥有房屋的成本远低于其消除的租金。我花了500,000欧元’我没有看到这种情况。

但是我们不’不能根据这里的感受做出决定。我们通过数学来做到!

总结HouseHornyInFrance’s situation…

类别
收入 总收入100,000欧元,税后85,000欧元
花费 €45,000
债务 €0
积蓄 €610,000

按照目前的支出水平45,000欧元,他们’d需要€45,000 x 25 =€1,125,000才能退休。考虑到他们相当可观的节省’ve累积€610,000,让’s看到他们要花多长时间才能到达那里。

平衡 积蓄 投资回报率
1 €610,000 .00 €40,000.00 €36,600.00 €686,600.00
2 €686,600.00 €40,000.00 €41,196.00 €767,796.00
3 €767,796.00 €40,000.00 €46,067.76 €853,863.76
4 €853,863.76 €40,000.00 €51,231.83 €945,095.59
5 €945,095.59 €40,000.00 €56,705.74 €1,041,801.32
6 €1,041,801.32 €40,000.00 €62,508.08 €1,144,309.40

6年一点也不差。现在让’s看到如果他们在房子上花掉500,000欧元会发生什么。有趣的是在法国’通常是必须向房地产经纪人支付佣金的买方而不是卖方。读者提到的8%的财产注册税只是个小菜一碟,但是嘿。所有那些甜蜜甜蜜的法国医疗保健’t free I guess.

因此,在购买之时,HouseHornyInFrance将受到5%的房地产经纪人佣金和8%的财产注册税的打击,因此13%或€65,000着火了。哎哟。

他们会节省€1350的租金,但他们’d必须每年支付1%的维护费,即每月417欧元,外加250欧元的财产税。因此,他们的年度支出将从45,000欧元增加到45,000欧元–€1350 x 12 +€417 x 12 +€250 x 12 =€36,804(人,我的欧元钥匙今天可以解决了!)

这如何影响他们的退休计划?

首先,由于他们有足够的现金购买现金,因此他们的年度支出确实会立即减少。以便’太好了。这将产生双重影响,将储蓄率提高到85,000欧元–36,804欧元= 48,196欧元。这也将其FI值降低为€36,804 x 25 =€920,100。

但是,他们只是锁定了500,000欧元,不再能够帮助他们为退休生活提供资金(更不用说65,000欧元的税收将永远消失)。因此,我们有两个对立的力量。一种帮助他们退休,但另一种伤害他们。这种权衡值得吗?

平衡 积蓄 投资回报率
1 €45,000 .00 €48,196.00 €2,700.00 €95,896.00
2 €95,896.00 €48,196.00 €5,753.76 €149,845.76
3 €149,845.76 €48,196.00 €8,990.75 €207,032.51
4 €207,032.51 €48,196.00 €12,421.95 €267,650.46
5 €267,650.46 €48,196.00 €16,059.03 €331905.48
6 €331905.48 €48,196.00 €19,914.33 €400,015.81
7 €400,015.81 €48,196.00 €24,000.95 €472,212.76
8 €472,212.76 €48,196.00 €28,332.77 €548,741.53
9 €548,741.53 €48,196.00 €32,924.49 €629,862.02
10 €629,862.02 €48,196.00 €37,791.72 €715,849.74
11 €715,849.74 €48,196.00 €42,950.98 €806,996.72
12 €806,996.72 €48,196.00 €48,419.80 €903,612.53
13 €903,612.53 €48,196.00 €54,216.75 1,006,025.28欧元

差远了。他们退休的时间将增加一倍以上,达到12年多一点。

We’在这个网站上写了住房对退休后的恶性动物的毒害作用,在这项分析中,我们没有’甚至无法处理您自己拥有的所有隐性成本,例如保险,水电费,律师费等,因为我不愿意’不知道其中有多少费用适用于法国。这些成本首次触及许多人时会感到震惊,因为这些隐性成本可能 完全抹去其房屋价值的收益.

如果您可以在高租金地区真正便宜地买到房子并立即还清,那么买房子只会帮助您退休。这不是’这些情况之一。

你们有什么感想? HouseHornyInFrance应该留在他的租金中还是购买?请在下面的评论中留言!

 

 


嗨,您好。感谢您的光临。我们使用会员链接使该网站保持免费,因此,如果您相信我们在此所做的工作,请考虑通过单击支持我们!谢谢 ;)

建立像我们这样的投资组合: 查看我们的免费 投资研讨会!

每天赚取1.5%*的利率。没有日常银行费用: 开设一个EQ Bank Savings Plus帐户! (仅限加拿大,不包括魁北克)

您是美国人在寻找高利息储蓄帐户吗? 查看SaveBetter.com提供的内容!

限时优惠:赚取高达4%的现金返还(加拿大): 使用橘子的退款万事达卡!

环游世界: 通过使用AirBnb,我们每年可节省$ 18K。 点击此处,首次预订即可享受$ 40的折扣!

不支付外汇费用: 我们使用了丰业银行护照Visa Infinite卡消除了全世界的外汇费用!另外,第一年我们就获得了35,000分,而且免费使用了机场贵宾室! 点击此处注册!


*利息是根据期末余额每天计算,并按月支付。价格是每年,如有更改,恕不另行通知。

33 thoughts on “读者案例:法国的House Horny”

  1. 我想我’d agree – but I’d也只是想说法国的细微差别可能在这里起作用。我不知道那里的房地产税收(或激励措施)有什么影响,但这可能会有所作为。他们的储蓄和投资也可能如此。

      1. 住在法国,我发现这些数字也很奇怪!
        通常,总收入和净收入之间存在25%的差异,然后是由许多标准决定的另一种复杂税种。加上雇主支付的工资几乎是工资的两倍。

        我怀疑他们“gross”收入几乎是他们的“net”收入,而这15k的差异就是他们的第二笔税。
        我看不出他们将如何设法获得如此低的税率并在35岁时节省这么多钱。

  2. 不少人从英国退休于法国和西班牙等南部…。刚从本周初从柏林和巴黎飞回…我认为您对AirBnBing的想法提供的选择比旅行者在法国度假的房子要多得多…………是的,租金还不错,因为它也使您可以自由出行…如果你不是法国人…..

  3. Oui Oui!绝对正确!您可能还记得我曾经分享过一篇有关发展中市场住房购买的文章–具体来说,班加罗尔。那篇文章仅供参考: http://tenfactorialrocks.com/house-fever-global/

    自从我写这篇文章以来,过去18个月,班加罗尔的租金收益率为3.6%,进一步降至2.5%左右。考虑到印度的通货膨胀率是6-7%,而过去十年间,这里的股票市场实现了14%的复合年增长率,即使是每年6%的房屋升值也显得微不足道。坚果或法国人会说的“ krezi uh”!

    1. 我必须控制住我的诱惑,以使自己的高中加拿大法语升华。

      “Je Travail dans un bibliotheque”是我记得的唯一一句话。非常感谢,安大略的法语教育。

  4. 嗨,爆竹!
    我喜欢你们喜欢的这些读者案例。我们可能与35/39岁的许多读者案例有关,我们生活在一个高成本城市(洛杉矶),被困在老鼠赛跑中,因为我们试图在租房时尽可能节省钱并尽快达到FI。我们也想像你们两个一样生活在世界的不同地区,一次又一次地在一个国家/几个月之间跳到另一个国家。但是,当我们回到家(去加利福尼亚州)探亲或休息一会儿,然后返回海外之前,我们感到很沮丧。他想买房,所以我们有一个“home base”每当我们在两次旅行之间回到这里,都会有很多’我们不知道如何做到这一点,同时仍然保持在FI /多元化投资组合的轨道上,并有大量的股息流向下游供我们生存(您有一阵子回想了这些如何‘buckets’工作)。你们两个回到家拜访家人/朋友/休息一下之后,如何重聚,然后再去探索其他国家?

  5. 哇,在法国走那么远真是令人印象深刻!

    法国’的税收制度确实对FIRE怀有敌意。流浪者,您征收了8%的财产转让税,但这是主要税项的简要说明:
    –雇主付的钱叫做“super-brut” (overall gross). It’大约是员工认为的120-125%“brut”(=总收入)
    –然后有20-25%的“social cotisations”(医疗保险,EI,CPP等价物,…),那么什么会传到员工身上’的银行帐户约占全部帐户的77%。它’通常称为“net”在法国,尽管给出的数字我认为HouseHornyInFrance将其称为“gross”匹配北美’s terms
    – then income tax. It’随着家庭人数的增长而逐步缩小,因此’的变化很大,但是对于4个人来说,在100k收入中占15%似乎是正确的。因此,在77%的员工中,有85%的员工保留了广告工资的62%,或者是雇主支付的工资的50%

    在避税账户之外,投资的税率约为60%(资本收益,股利和利息均如此)。幸运的是,避税帐户(PEA)的数量不受限制,但是存入和提取的时间受到限制(您需要等待几年才能提取,而提取会阻止任何进一步的存款。您必须打开新的一年,如果您必须在积累阶段完成之前退出,请再等几年。)哦还有“tax-sheltered”表示15%的税,而不是0。还有其他减少税的内容,但我知道的很少,而且’基本相同的要点(剩余税款的15%,时间限制,可以购买的投资限制)。

    从好的方面来说,法国非常友好家庭:带孩子,几乎免费的医疗保健,免费的学校,免费的大学可降低所得税。但是对于一个成年人,不。

    但是真正的问题是法国正处于破产边缘,并将在世界各地寻找资金。庇护账户的15%税为“new”例如(几年)。未来几年还会有更多。当前的养老金制度是60年前通过夺取私人养老金而建立的。如果我仍然住在法国,我会很害怕再次发生

    1. Yeesh。我没有’t know any of that.
      话虽如此,我经常提醒任何对自己的国家感到恼火的欧洲人’的投资税收计划,如果您’如果您是欧盟公民,则可以搬迁到其他任何欧盟国家。

      刚在希腊退休!那些家伙从不交税!

      1. 哈哈哈,我想希腊会工作。如果我能在那里找到工作…

        但是我改为搬到加拿大(温哥华)。有史以来最好的决策-(降低税收只是锦上添花)。
        唯一的缺点是住房价格上涨(但作为软件工程师从硅谷中受益’s influence, it’非常易于管理),并且远离我的家人。我从事FI的动机之一是,一年中大部分时间都可以留在温哥华,但在这里和那里呆了一个月。 9年后…

  6. 我完全同意这一分析。在2008年,我陷入了购买昂贵房屋(32.5万美元)的陷阱。许多意外费用和房屋总是需要修理的东西(现在才18岁)–我买的时候才8岁)。这给我的FIRE日期增加了很多年,而且当我头顶悬吊那笔巨额抵押贷款时,压力也很大。我确实在18个月前就还清了这笔款项,这是一个很大的缓解,并且随着租金的上涨,我对该决定感觉更好了。没有抵押,也没有租金,确实让我现在节省了很多。但是如果没有的话,我本可以在3至5年前退休’t bought that house.

  7. 如果他们想在接下来的2年中居住在海外–5年后,买房会带来很多额外的问题。 WHO’在你的时候要住在/照顾房子’再走了吗除了数学,它没有’看起来购房符合以下目标‘保持充分的灵活性’ and ‘带孩子们出国’.

  8. 另一篇很棒的文章强调了租金背后的数学和逻辑。把所有钱都扔进一个房子,一个地方可能会导致生活陷入困境,因为您所有的钱都在房子里。一半的时间开火– rent all the way.

  9. 这个星期在胡须的博客上曾多次提及您。
    您能否刷新我们对获得FIRE多久后的记忆,您不再是GT的客户,而是选择了今天的DIY路线。

    周末愉快。

    1. 我最近发现了您的博客,并且上瘾了。一世’我一直在疯狂阅读以赶上。感谢您分享并提供您惊人的见解!

      我和SJF有相同的问题–您自己使用财务顾问多长时间了?一旦我对这种方法感到更自在,并掌握了撤资和再投资的策略– I’我计划重建我的投资组合。只是想弄清楚我是否有一名顾问,在完全独立之前,我可能需要花多长时间继续支付他们的佣金。

      谢谢!!

      1. 我们今年过渡到DIY。

        您可以做的是让顾问管理您的投资组合的一部分,然后使用像Questrade这样的低成本经纪人自己经营投资组合。一旦您’舒适后,您可以卸下训练轮,然后单独进行。那’s what we did.

  10. 另一个可能的选择是获得90%的抵押贷款(我认为法国可以以低利率获得抵押贷款)。这将使他们的投资组合减少11.5万欧元,同时允许他们慢慢建立房屋资产。如果抵押贷款加上年费比租金便宜,这可能是合理的

  11. 一件事没有’似乎不适合我。法国10万总薪水的净收入是8.5万?这听起来好得令人难以置信…

    但是你的数学似乎是正确的。另外:即使他们想购买,我也不会 ’付了这么多的首付款。他们将能够将10年期的固定抵押贷款锁定在2%的利息以下。他们应该可以通过投资大部分资金来轻松击败它。

  12. 感谢Wanderer的细目分类,我完全同意您的评估,拥有房屋将延迟退休日期,并将您锁定在单个城市,地区和国家。我知道用户没有’可以指定他们的城市,但是,搬到法国的生活成本较低的城市,可以帮助他们更快地达到退休目标,因为那里的租金要比1300欧元便宜得多。

  13. “Fairly impressive”能够节省610k欧元对我来说是轻描淡写。这对夫妇可能从20多岁开始就开始储蓄。非常节俭,纪律严明。

    另一个引起我注意的事实是,尽管受过教育(拥有MBA的机械工程师,还有一个工作的妻子,我想也是这样,否则为什么要花在托儿上的费用)只能帮助他们每年共同赚取10万欧元,假设他们已经工作了10多年,平均每人每月可赚取4166欧元。假设我是对的,’这意味着高学历有点糟吗?这些年来,他们如何才能仅赚10万美元?

    1. 与高收入国家相比,法国的工资要低得多。
      假设所得税为100k,假设工资是2相等(每人每月4150欧元),他们的收入将超过93%。如果是从1薪水中扣除,那将使他们占1%: //www.inegalites.fr/Salaire-etes-vous-riche-ou-pauvre
      但也要记住,1欧元= 1.5加元,10万欧元= 150千加元,雇主支付的费用比广告工资高20-25%,因此,雇主支付的10万欧元(雇员)= 184k加元。

      作为参考,我的工程师朋友在25到30岁之间的年收入约为3.5万欧元。

  14. 抱歉,这些帖子对我来说没有太大意义。这里是法国人,家庭和所介绍的原始收入大致相同
    前85%的净值…. No way…
    3000€平方米的房子?那可能不在您可以得到高薪之类的领域。
    在法国买房比租房好,这是因为您可以以1.5%的年利率获得全额银行贷款(包括工程和购置税),而当前的通货膨胀率约为2%…..这意味着免费的钱,同时作为抵押保险(在这里您’银行给您3个钱给您),最后是财产。如果您把数字正确的话,现在购买基本上就是在将来获得免费资金。海报提供的错误建议。债务并不总是坏的,特别是在法国当前的财务状况下,这家伙可以拥有房屋和投资的钱(也可以用作担保),同时还能赚到更多的钱。
    节省63万欧元…。恭喜,尽管对法国来说,这对法国来说意义非凡,但我怀疑是否会担任任何职位,而且我不会’遵循给定的建议….
    但是那’只是来自一个实际正在做的人,他每年可以节省2万欧元,加上投资增加了8%。

  15. 大家好,exfrench是完全正确的。
    MBA和硕士学位是法国的商品。几乎任何人几乎都可以免费获得这些学位,并且期望您是专业医生,律师还是投资银行家,税后收入比在德国或美国/加拿大所获得的收入低得多。
    整个社会系统对雇主的成本如此之高,以至于当您花费10万欧元时,政府将保留5万欧元用于(医疗,教育,庞氏退休金系统,债务利息支付,无用的公务员,昂贵的无用管理)…).
    然后,您在薪水上看到的50k欧元上,您仍然需要缴纳所得税,’居住地(针对当地地区/城市),电视税(约200欧元),垃圾和废物回收税(约300欧元)…它永无止境,每个政府都创造新的税收。
    儿童及儿童相关支出(日托,纳尼…)有助于减轻所得税负担,并且以这些高税收为交换,即使在FI时,医疗和教育也可以以某种方式负担得起且容易获得。
    前往德国或瑞士可能是法国人将税后收入净额增加一倍甚至三倍的好方法,同时仍然可以从非常相似的国家中受益“social”福利和制度(几乎免费的初等和高等教育以及医疗保健)。
    这两个国家甚至具有预算盈余和贸易盈余的巨大优势!我也同意不幸的是,法国迟早会注定要像希腊一样破产。

  16. 只是发现这个博客并在这里添加我的2cts。作为在加拿大居住超过20年的前加拿大人,最好在法国购买住房,因为抵押贷款利率较低(目前20年内锁定率不到1.5%)。根据地区的不同,目前房地产的增长率为4%到5%或更高,即使您没有’如果住在同一地方,就有可能获利出售。
    同样在法国,当您购买房屋时,还附有强制性抵押死亡/丧失能力保险,用于在您死亡或丧失能力时支付您的款项。并不是说我们希望这种情况发生,但是在最坏的情况下,您的房屋需要付款。

发表评论

您的电子邮件地址不会被公开。 必需的地方已做标记 *

社交媒体自动发布 供电 : XYZScripts.com
是否想加入15,000多个订户并在您的收件箱中获得新帖子?