投资研讨会35:加拿大的房屋崩盘才刚刚开始吗?

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在过去的几个月中,我们一直在墨西哥和中美洲游玩,大部分时间都不再关注加拿大的情况。但是最近,在我们发布应用程序后回到多伦多拜访家人之后,我们发现短短几个月内可能会有很大变化。

几个月前,当我们飞往墨西哥时,这是新闻的标题:

3月房屋销售创历史新高

资源: 环球邮报

加拿大来了’s Housing Crash

众议院角质白痴无处不在,将他们庞大的“宅男”推入每个房地产狂欢和gy积财产,如胖孩子kid积蛋糕。与前一年相比,每年的增长率增加了30%,贪婪的规格和脚蹼也让他们开始为牛市而战。

快进1个月。安大略省政府决定将冷水倒入房地产狂欢会, 16点“公平住房”计划.

通过向外国买家征收15%的税,向房地产“投资者”施加租金管制,使房地产“投资者”陷入困境,并以空置税和反翻转规则在脚蹼上放个回合制踢球,也许他们会最终摆脱所有的住房欲望。

结果?

这是我们回来时打招呼的标题。

多伦多房价已经从高峰下跌了12%

资源: 赫芬顿邮报

大多伦多地区的房屋销量暴跌了47%,价格(即价格,而非销售)下降了12%!而且我知道,很多人会说“哦,考虑到房屋如何以每年30%的速度增长,还算不错”,这一事实在短短2个月的时间内就发生了,这一事实令人震惊。特别要考虑的是,在2008年美国房屋崩盘期间,房屋下跌了25%!这意味着,如果继续下跌13%,我们将发生美国式的房屋崩盘。

那些几年前买的人可能不会在水下,但是最近几个月买的人呢?他们现在正坐在一间价值低于其余额的房屋的巨型抵押贷款上。对于那些在出售自己的砖块之前购买了更大,更昂贵的房屋的人也是如此。那些在四月份购买了一百万美元房产的人现在仅用了三个月就损失了12万美元。这笔钱需要YEARS来节省。与投资组合不同的是,投资组合会继续在市场低迷时期为您支付利息和股利,即使它们的股票贬值,财产税也会继续上涨,维护,利率等也是如此。您继续为拥有那堆砖头的特权付出代价,无论市场如何波动。这就是为什么只看投资优势却完全忽略了劣势的人永远不会致富的原因。他们总是被搞砸。而不是一个好办法。

除了所有这些不确定性之外,加息的幅度降低了(市场预测有95%的可能性),还有更多的规则禁止投机者对AirBnb进行投资性房地产禁令,我不想现在是房地产投资者。

尽管房东担心利率上升,房屋价值下降以及所有权成本飞涨,但租房者正在从政府新颁布的租金控制和固定资产建设中获得收益。

伙计,现在是成为租房者的好时机。

那么你们怎么看?我们最终是否看到房屋崩盘是人们永远对过去的预测?还是这是另一个错误的开始?

和我’我特别想听听我们美国读者的想法。听起来您熟悉吗?’all?

此外,让我们输入我们定期安排的购买订单。

加拿大投资组合

一如既往,我们在添加新现金后开始对我们的投资组合进行快照。

资产 股票代号 单价 单位 市场价值 分配 目标分配
加拿大债券 VAB $25.41 119 $ 3,023.79 37.57% 40%
加拿大指数 VCN $30.67 49 $ 1,502.83 18.67% 20%
美国指数 $43.33 34 $ 1,473.22 18.30% 20%
EAFE指数 XEF $28.71 41 $ 1,177.11 14.62% 16%
新兴市场 XEC $25.43 12 $ 305.16 3.79% 4%
现金 $1.00 567.36 $ 567.36 7.05% 0%

然后,我们将分配与目标进行比较。

资产 股票代号 目标分配 单价 当前市值 目标市场价值 当前单位 目标单位 区别
加拿大债券 VAB 40% $25.41 $ 3,023.79 $ 3,219.79 119 126.7 7.7
加拿大指数 VCN 20% $30.67 $ 1,502.83 $ 1,609.89 49 52.5 3.5
美国指数 20% $43.33 $ 1,473.22 $ 1,609.89 34 37.2 3.2
EAFE指数 XEF 16% $28.71 $ 1,177.11 $ 1,287.92 41 44.9 3.9
新兴市场 XEC 4% $25.43 $ 305.16 $ 321.98 12 12.7 0.7
现金 0% $1.00 $ 567.36 $0.00 567.36 0.0 -567.4

最后,我们发现我们的订单要小心,不要保证金。

资产 股票代号 单价 行动 小数单位 单位 收益
加拿大债券 VAB $25.41 购买 7.7 7 $ 177.87
加拿大指数 VCN $30.67 购买 3.5 3 $92.01
美国指数 $43.33 购买 3.2 3 $ 129.99
EAFE指数 XEF $28.71 购买 3.9 4 $ 114.84
新兴市场 XEC $25.43 购买 0.7 1 $25.43
$ 540.14

美国投资组合

在美国方面,我们还首先添加现金并快照投资组合…

资产 股票代号 单价 单位 市场价值 分配 目标分配
债券 BND $81.66 37 $ 3,021.42 36.33% 40%
美国指数 VTI $ 125.42 19 $ 2,382.98 28.65% 30%
国际索引 VEU $50.67 46 $ 2,330.82 28.02% 30%
现金 $1.00 581.87 $ 581.87 7.00% 0%

然后,我们将投资组合与目标分配进行比较…

资产 股票代号 目标分配 单价 当前市值 目标市场价值 当前单位 目标单位 区别
债券 BND 40% $81.66 $ 3,021.42 $ 3,326.84 37 40.7 3.7
美国指数 VTI 30% $ 125.42 $ 2,382.98 $ 2,495.13 19 19.9 0.9
国际索引 VEU 30% $50.67 $ 2,330.82 $ 2,495.13 46 49.2 3.2
现金 0% $1.00 $ 581.87 $0.00 581.87 0.0 -581.9

最后,我们谨慎地生成购买订单,以免产生保证金。

资产 股票代号 单价 行动 小数单位 单位 收益
债券 BND $81.66 购买 3.7 3 $ 244.98
美国指数 VTI $ 125.42 购买 0.9 1 $ 125.42
国际索引 VEU $50.67 购买 3.2 4 $ 202.68
$ 573.08

至此,我们完成了。谢谢大家,下周见!

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对于加拿大人:

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1)先锋队

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免责声明:所表达的观点仅作为一般信息来源提供,不应视为个人投资建议或买卖证券的招揽。考虑进行任何投资的投资者应在作出任何投资决定之前,咨询其投资顾问以确保其适合投资者的情况和风险承受能力。本博客中包含的信息来自可靠的来源,但是,我们不能保证其准确性或完整性。


91 thoughts on “投资研讨会35:加拿大的房屋崩盘才刚刚开始吗?”

  1. 它开始崩溃了吗?不,它’只是一个小的更正。

    高价芳烃’当需求高涨时,泡沫即将到来。一世’距离GTA地区m的地方,所有待售房屋均相对较快地售出。

    即使价格高得离谱,需求仍然存在,只要’是的,不会崩溃。至少不是很快。

  2. 不太熟悉—IIRC,我们的危机并没有’完全是政府的结果’t intervention —但是,哇。由于加拿大的抵押贷款惯例,造成了双重打击;至少我知道我的十五年抵押贷款还剩下十三年,即使我的房屋价值减半,并且我的房价赢了,也将保持2.625%的稳定付款率’每三到五年将其更改为。

    kes’all.

  3. 嗨,非常喜欢阅读您的网站,只是对美国和加拿大投资组合中的现金与单位价值和市场价值有所混淆。对于加拿大投资组合,您有504.35单位,但现金的市场价值为$ 567.36…。我本来希望$ 504.35(即504.35单位x $ 1)…在美国也一样(但显然值不同)。我想念什么?我是渡渡鸟(还是-)?

    1. 接得好。我今天不小心覆盖了一个配方’的更新。幸运的是,它没有’为了影响我计算出的订单数量,它只影响了中间报告。

      现在已解决错误。谢谢!

  4. 让我感到高兴的是,我找到了这个博客,却迷失了自己‘housing boner.’烟雾消除后,我可能会在几年后研究出租物业(可以’请等待任何负担得起的课程!)但不要着急。一世’我只是希望多伦多所有这些半建成的摩天大楼’t get abandoned.

  5. 你什么’在多伦多重看似乎很准确。自去年秋天以来,温哥华一直在进行缓慢的流血调查,唯一的办法就是使卑诗省自由党完全摆脱困境 ’决定以其5年免息首付贷款进入次级抵押贷款业务。一世’d通常,人们只是被挖出来。对我们来说更糟糕的是,专业班级越来越多,而所有这些都是出于类似的原因–有家庭收入时感觉有点奇怪> $250k/year and you’很难找到住所。

      1. 确实。尽管我们的政治局势各种各样–卑诗自由党与房地产开发行业息息相关(通过各种途径,房地产行业最终成为其最大的捐助者)。另一方面,新民主党可能不太热衷于以贷款名义离开次级贷款。‘使住房更加负担得起’ business.

  6. 我在租用场景中遇到的一条牛肉是,您总是将其与自己的情况进行比较,在这种情况下,您可能以低于市场价格的价格租下了800美元,并将其用作进行有利计算的基础。

    就像房地产价值不断上涨的年份一样,在这些特定的热市场中,空置率和租金成本也进行了相应的调整。我最近在温哥华地区读到一个不错的,不错的出租单位如何面世,并且排队查看要检查的东西,还有一些疯狂的东西,例如300多名申请该出租单位的人。

    我不是租房者,我无法核实此类消息是否准确,但我得到的教训是,当今的租房市场竞争异常激烈,如果房东决定租用地下室套房,您总是会冒着被淘汰的风险。在这个火爆的市场上卖房子。

    1. 租赁市场竞争日趋激烈,但是,我’d指出几件事:

      –随着住房市场的放松,租赁市场往往会承受更大的压力,因为人们可以’不能得到房子,但仍然需要一个住所

      –即使最近几年成本大幅上涨,租金仍大大低于拥有成本。据我所知,仍是拥有现金与租金的现金流的2倍

      1. 如果人们可以’卖掉他们会把它租出去..所以更多的租金以便宜的价格

        最后,Airbnb将会采取镇压措施,释放大量租金

        1. I’我不太确定。如果你’租金的现金流量为负,可以’为了跟上抵押贷款的支付,银行可能会寻求出售权。我怀疑银行想成为房东。

        2. 租金控制,因为减少了租金供应,所以增加了业主向新租户收取的费用。由于新的政府法规,开发商取消租赁项目的消息比比皆是。 6月,多伦多约750平方英尺的公寓的租金价格创下了$ 2000 /月的新纪录。

          这个赢了’除非开发商认为他们最终可以使数学工作花钱在政府指示每年加价的建筑物上,否则不要放弃。通常,租金控制导致贫民窟的产生,其中充斥着廉价的租金和客房。它’有人说,除了战争以外,租金控制在摧毁城市方面最有效。为什么多伦多部分地区(例如Parkdale)存在?它’现在变得绅士化,但是’仍然是城市中最贫穷的社区(曾经是全盛时期最昂贵的社区)。受租金控制的蟑螂出没的贫民窟,那里的老鼠吃小婴儿作为早餐。那里的人行道上衬有妓女。

          预计租金将继续飞涨,因为租房者争夺可用的有限住房。空缺率再次达到历史新低,

          1. It’我们很少同意,但是作为一个自由市场的人,我认为租金控制也有点愚蠢。在短期内,他们’将具有控制现有租户租金的理想效果。但是从长远来看,这会加剧供需矛盾,以至于租赁供应枯竭而您会感到短缺。

            话虽这么说’由于投机者目前拥有如此多的锁定的租金供应,他们可能被迫承受损失,以大幅降低的价格出售,然后新房东可以负担得起以更低的价格租用该地,因为他们为财产。

            因此,价格控制最终最终会耗尽供应,但在多伦多’在这种情况下,这可能需要比您或我认为更长的时间。

            1. 关于租金供应枯竭,我们不’不必等待很长时间。它’已经骨干了。空置率接近于零,因此租金率上升,并且租房者竞标要出租的地方。它’已经空了好几年了,而且越来越紧。

              公寓市场中投机者的比例仍有待观察。如果您是对的,那么投机者已经锁定了公寓供应(他们似乎确实活跃在豪华独立式住宅中,这会推高所有独立式住宅的价格,即使豪华市场–苏富比:200万美元以上的房屋’s-是房地产市场的一小部分)可能会有一个丑陋的后果。但是,如果长期投资者和普通买家试图进入房地产阶梯,则动态可能不会发生太大变化。除非由于经济衰退而造成大量工作损失。

    2. 我是温哥华市场的房客,可以确认您的意思。如果租金不超过拥有一笔可观存款的公寓/联排别墅的抵押,租金将变得相等。我们被迫购买,因为由于出售了租金,我们在3年内搬了3次房,每次搬家,房租都在增加,并且有很多人拼命地租房。我们目前的租金为$ 2000,都包括一栋房子的顶层,但明年该物业将被出售,我们将为类似的房产支付$ 2300的税费。可怕的时代。我同意不拥有房屋的想法,喜欢这种想法…but in some areas it’这不是最好的前进方式,特别是对于有孩子的家庭,他们需要一些稳定感并可以’每年都应继续远离城镇。今天利率刚刚上升…let’s see what happens!

      1. 对此表示不同意。即使租金大幅上涨,总拥有成本仍远比租金差。

        例如:我们为一块物业支付了3800美元的租金,我估计这笔物业的售价约为150万美元。 (靠近道格拉斯公园的1500平方英尺半双工)

        –单按揭就是每月$ 5600
        –$ 300000首期所需的机会成本约为$ 1500 /月

        不含税,保险和维护之前’d already be >超过$ 7000。我很容易看到这个数字达到每月9000美元。

        此外,被迫移动很烂– we’支付的租金可能要高于市场租金,因为我们花了很多时间在房东那里购物。我们与许多杜西房东进行了交谈,其中大多数都提供固定期限的不可再生租金。其中一个甚至告诉我们‘我们想这样做,以便我们可以随时将您踢出’.

  7. 没有人知道市场会做什么。但是,那些怀疑正在发生溃败的业余爱好者,恐惧的人和贪婪的人会惊慌并列出自己的房屋。这可能会压低价格。此外,买家也可以决定“wait and see”。我记得在九十年代,售价为25万美元的房屋无法以15.5万美元或62%的价格下跌吸引买家。如果这种情况再次发生,并且将会发生,我的许多朋友和家人将被烤掉。一对夫妇将购买价格从60万美元提高到120万美元,然后又花了30万美元修复倾斜的地板,破烂的熔炉等。…新家具和高端欧洲SUV’s。时间会证明一切,但我的观点是婴儿派对已经结束。同时,我像过去20年一样租房。这间公寓是我的房东’责任,头痛和不眠之夜。一直以来,我的投资组合都获得F / You的收入,这使我能够做并随便说。我以为我的一些熟人(嘲笑和嘲笑我谦卑的生活)感到流口水,因为他们的脚会被火烧住。如果上司侧身看着他们,或者有关于裁员的冷水谣言,许多人会睡不着觉。我们的房客和投资者都睡得很香,压力是其他傻瓜想要给琼斯留下深刻印象并与时俱进的傻瓜!

    1. 您是否已经计算出如果您20年前在温哥华购买物业会带来什么收益?我知道在旧金山,我会很高兴地带着时光机回去,买回1997年我能买的所有东西!

        1. I’我很确定20年后’会有同样的讨论。当然会有跌宕起伏,但未来20年我们’今天不买就踢自己。

          It’股市也是如此。要爱通货膨胀!

      1. 流浪者,不,我没有’t. THAT wasn’t my goal- ‘to retire in my 30’s’。而是要养一个家庭。

        我明天可以退休,选择不参加。我爱我的工作,不像你。我还是诊所的老板,每小时提供极大的自由。

    2. 在多伦多,房价在1989年崩盘后花了6年才触底反弹,房屋价格在最低点下跌了约27%。现在类似的下跌意味着市场将恢复到2016年的估值。是否可能发生更大的崩溃?说50%或更多?疑。自1989年以来,人口翻了一番,经济比以往任何时候都大,我们’即使有成千上万的公寓单元完工,住房也要短缺。

    1. 布赖恩

      这是我为此准备的Google表格电子表格的链接(在开始填写之前先保存一个副本)。有加拿大和美国的标签。
      您需要手动输入目标分配以及您当前拥有的每个ETF的单位数量,然后按照电子表格中明确注明的3个步骤进行操作。
      让我知道您是否需要任何帮助。干杯!

      //docs.google.com/spreadsheets/d/1Wo6H_buMsKdz-RXDqjzza71gBQh6RjJz9n7iYXN6APg/edit?usp=drivesdk

      1. 单击链接后,必须执行以下步骤才能使用电子表格:

        1)登录到您的Google帐户(右上角的链接)
        2)点击“file”菜单,然后选择 “create a copy” or “add to my drive”为了在您自己的Google云端硬盘中创建电子表格的副本
        3)现在您可以输入自己的号码了。

        如果你不这样做’没有Google帐户,对不起,它赢了’t work for you.

  8. We’我来自温尼伯,但最近21年住在德克萨斯州。我们目睹了2008年至2009年美国坠机事件的所有问题。我们永远无法完全理解为什么加拿大人想重蹈覆辙。随着2008年后加拿大房屋价格的攀升,我们问了家人/朋友回加拿大是什么原因导致房屋价格大幅上涨。他们认为这是外国投资者。但是,据Greater Fool.ca的加思说,外国投资者当时并没有’如此高的购买者比例。我猜’就像许多其他泡沫,非理性繁荣和旅鼠行为一样。但是我当然想知道为什么加拿大人在支付如此高昂的价格之前没有’不要回头看我们可怕的美国家庭衰退,停下来思考,“Is this wise?” It’我仍然很难理解人们为什么没有’t have more fear.

    1. 贪婪和无处不在的优越感。

      还有’只是人类的正常行为。在意识到我依靠这种行为来越来越多地赚钱之前,我常常为此担心很多。 --

      1. 总体而言,我们很多人喜欢在本网站的评论中谈论所有这些富裕的人,如果每个人都决定加入千禧一代革命,那么经济将受到打击,而这种FIRE策略也会受到影响。

        1. 好吧..我不’不一定完全同意。我认为我依靠贪婪/恐惧的方法来搅动股票价格并赚钱。这与每个人的花钱无关,与每个人的惊慌程度无关。

          从哲学上讲,我不’认为经济会‘suffer’本身,如果每个人都对自己的钱更精明。我认为’d实际上会稳定下来,因此会鼓励人们去做有生产力的事情,而不是根据预期的ROI来做事。我自己遇到的困难之一是,我认为自己特殊的专业知识领域既对自己有利可图,又对社会价值极低–特别是与老师相比。我认为,采取类似FIRE方式的一切工作的最终结果都类似于普遍的基本收入,人们从事的工作具有较高的社会价值,代替了我们当今许多人的工作。

          1. 很好,骑自行车的人。但是,我确实认为购房者可以使整个社会变得更好,因为他们’对其进行了全部和实质性的投资。当你’只是一个股票投资者,你’重新抽象地投资了社会。你不’不在乎你附近’重新租用,因为如果情况恶化,您只会搬到其他地方。你不’不必同等地关心国内问题或社会问题,因为当事情变得艰难时,您可以打包行李并逃离。社区不是建立在这种思维方式上的。他们’以稳定,投资,朋友,邻居和家人为基础,他们在所居住城市的角落拥有相同的目标。

            并非所有决策都可以严格基于财务状况。例如,孩子们就是钱包里的水。没有经济利益,只有负担生孩子。幸运的是,这个事实并没有’阻止人们生孩子并投资他们。这样的选择使生活比光靠金钱更富裕。

            1. 在温哥华和多伦多等地,人们以什么方式下注以从房价升值中致富呢?从个人的角度来看,那些人很难投资于我的社区,因为他们有寄生的愿望,要不惜一切代价来争取利润。为什么不’如果它变得太不可取了,您是否为此保释?这些人什么时候才考虑将其他所有人都当作生活在社区中的呢?

              作为股市投资者,至少我’m being honest –这是纯粹为了赢利而设计的游戏。因为我的获利方法很容易随规则的变化而变化,所以我’我也能够对我认为我的社区或社会前进的方式更加客观。因为我在行业和地方都有很多赌注,所以我’不必担心,而我的邻居和朋友则不得不担心自己的主要(唯一的)资产,他们更有可能反对使他人受益的方法(例如:为空置住房定价) 。

              我想居住的社区是’围绕某种形式的相互苦难,即所有人都被困在同一艘破烂的船上。它’围绕与其他人互动和享受,在需要时互相帮助。因为你想要。不是因为你’re forced to.

              老公,我有孩子– that’这就是为什么我有这种感觉的很大一部分。
              🙂

              1. 多伦多和温哥华等地方是该规则的例外,但即使在这些城市中,大多数业主也不是投资者或投机者。他们’是那些希望住在一个不错的社区的家中的人。像我们这样的牛市加速’看过是非典型的,他们没有’持续时间很长。有些人通过翻转而致富,而大多数人则留在家里或将其换成更大或更小的东西以满足自己的需求(例如,途中孩子的身材较大,空巢的人较小)。

                社区是随着时间和人而建立的,而不是周期性的房地产模式。您的邻居很有可能在选择之前,之中和之后都是同一个人。社会凝聚力和文化没有’它的产生仅来自股票投资者的投资,而后者仅投资于股票交易。旅行和各个地方都很有趣,因为这些目的地的人们根据这里表达的情感建立了成熟的社区。

                您对客观性的观点是坚定的,但是我认为人们会在促进他们喜欢的生活方式的地方选择房屋。对于多伦多的人们来说,意见和团体的多样性各有其各自的兴趣和议程,这使人们对基于理性(以及政治)的处理方式进行了激烈的辩论和决定。作为多伦多居民,’是使这座城市如此令人兴奋的一部分。没有人能得到他们想要的一切,但妥协是我们的代价’所有人都愿意为维持这样一个伟大的城市付出代价。与人际关系不同的是,友谊,普通法或婚姻是必要且有价值的折衷,相互痛苦(和胜利)。

                1. 恩,我想我们’不得不同意不同意这里。我住在温哥华的繁华地段,人们大多是基于FOMO和贪婪来购买商品。这不是’在最近12个月中,由于最近的一次加油潮,这件事一直持续到至少我’我住在温哥华(自2005年左右开始)。几乎每个人都相信,他们会通过买房致富– it’绝对无处不在。一世’我一生中从未见过如此众多的地产大亨。

                  至于我的邻居是谁– chances are you’d be wrong. I’我给你举一个显然很有趣的例子。我们在公寓大楼里住了大约4.5年,而我’自从我们开始跟踪销售和上市 ’d搬进了那里。在过去约6年中,在约230套公寓中,约有100套已售出。这会创建什么样的社区?您甚至将如何加入一个人口将近50%的社区’十年之内不会在那里?

                  总而言之,我的意思是说拥有所有权可以造就更好的公民,这有点让人讨厌。它绝对使更多的俘虏公民受益,因为它’当主人太烂时,让主人更难把毛巾扔掉。但是同样,您在建立什么样的社区时’充满了在那里的人,因为他们可以’逃脱?好像那样’这是本博客的主题之一–参与是因为您想要,而不是因为您’re trapped….

                  1. 是的,多伦多的公寓居民也可以这样说。多伦多公寓的规模(小)和基础设施意味着它们’基本上是为单身人士建造的,是下班后坠毁的地方。因此,人们尚未在大多数建筑物中建立社区。他们要么在城市(如果他们负担得起的话)买一栋低层房屋,要么在burbs买房以养家。那’在这里居住了很长时间,并形成了像您和流浪者这样的人在旅途中享受的凝聚力社区。

                    1. 我了解你’re coming from –我在郊区长大(不介意温哥华)。

                      但是,我确实不同意房主是更好的公民而房客却不这样做的想法。’建立社区。它’有点像在说我’我是个更好的员工,因为我拥有权益(随着时间的流逝而归属)。我觉得’s baloney –它使我更容易留在公司,这减少了我对周围环境以外的想法的接触,实际上使我成为了更糟糕的员工。所有权崇拜者创造了这个想法’拥有自己的家,你’重新自动成为局外人,在这种情况下,‘worse citizen’。房地产投机如何在债务负担之下,未来却几乎没有储蓄的情况下如何成为一个更好的公民呢?

                2. I’我到处都有住所,所以之所以在旧金山购买了多处房产,是因为我认为’是我到处生活的最佳地方’ve traveled. There’没有其他地方可以提供风景,美食,活动以及像SF这样的大量高收入机会。

                  旧金山已经使温哥华在imo方面打败了,但我们仍然便宜! !

                  我认为整个世界终于意识到了什么是便宜的SF。

                  山姆

    2. 多伦多RocDoc不代表加拿大房地产市场。那是加拿大的纽约市’这就是为什么人们愿意付出高昂的价格。加拿大大多数城市的房价均出现温和或负增长。在该国只有两个入境点–多伦多和温哥华(没人,甚至不是大多数加拿大人都知道或关心哈利法克斯(Halifax)或曼尼托巴(Manitoba)等地方,’只是地图上的文字)–与加拿大其他市场相比,过高的房价在我们的一生中一直并将继续是合理的。

  9. “像胖小孩部落蛋糕这样的部落属性”

    积和ho积。

    部落是很多东西(例如蒙古人)。 ard积是库存(例如Smaug’s hoard).

  10. 像这样的政府干预会扭曲任何市场(房地产,股票,债券等),因此请谨慎庆祝何时发生了政府过度干预等人为因素,使您作为房客受益。它可能同样容易且迅速地以对您有害的方式进行干预(股息和利息税大幅增加,资本利得税增加,限制或征税)“leaving the country”意味着对外国公司或指数的投资,或政府中某些官僚机构可以考虑的其他投资)。我同意您对房屋所有权的看法,并认为它们是正确的,但是从自身的角度来看它们是正确的,并不是因为某些政府法规会降低房屋所有权的价值。

  11. 在2004-2005年,我完全退出RE Flip市场…并恳求朋友也这样做,我们陷入了激烈的战斗。朋友,客户等都在说诸如“不会崩溃。至少很快”。到2006年初,这里的狗被弄砸了,那些人被杀了。我每天很感激地随机阅读2004年保罗·克鲁格曼(Paul Krugman)预测那场车祸的那篇文章。在人们甚至讨论FI之前帮助我们实现了FI。 ew!

  12. 为了所有在这种情况下最终落到头上的人们,我希望有一个平稳的时期或稍微向下的斜坡,而不是崩溃。在我们购买场所之后,利率和摊销发生了变化,价格下降了约7%。在接下来的几年中,它慢慢恢复了增长,但仅达到了我们最初为它支付的价格。然后在去年由于温哥华住房市场而飙升。当我买到我的地方时,我知道我们’d需要保持很长一段时间,并等待房屋价格上涨很多,然后我们’d。由于经纪人佣金如此之高,我从来没有从房子里获利。当我在一个因大规模裁员而臭名昭著的地方工作时,我知道我们需要有一个像样的安全网,以防万一,并确保该地方我们买的抵押贷款足够低,以至于我们仍然可以每月支付一个收入的支出,因此当价格下跌时,’太担心了,因为我们当时’不会很快就要卖掉我们的地方。话虽这么说,我们购买房屋的目的不是投资目的,而是住宅目的,但显然仍然没有’不想为此赔钱。

    1. tl; dr:希望如此’快速而痛苦的崩溃

      It’总体上有点棘手–在短期内,大多数头脑沉迷的人可能会认为’更容易被压垮和失去房子。另一方面,从财务角度看,他们’这样做可能会更好–负面影响主要是社会认知问题,但持有房屋的负面影响将使债务减少10年以上。

      从广义上讲,我们’如果人们因为花在其他事情上的钱更少而在抵押贷款方面花太多时间,将给他们带来更大的经济损失。

        1. 较慢的出血会欺骗更多人以为他们可以坚持更长的时间。

          这总是让我想起我的人们在布雷顿角长大的地方– gov’t kept the coal &钢铁业经营了这么长时间,以至于他们基本上破坏了整个地方经济。

          通常,如果您’要失去你的房子,它’最好尽快进行,这样您就可以继续前进。

  13. 您的加拿大投资组合未对冲货币。正如今天所看到的,随着加元兑美元的上涨,这确实损害了回报。

    对货币对冲与未对冲进行任何长期研究吗?

    1. I’因此,我实际上看到了两个投资组合之间的差异。加元走强(精确地由NOBODY预测)实际上正在损害加拿大的投资组合,因为当整个投资组合以加元计价时,它会导致未对冲部分下降。一世’在以后的文章中将对此进行介绍。

  14. 嘿!一世’m,来自奥克兰,新西兰。一世’我对加拿大正在发生的事情非常感兴趣,因为我们已经完全模仿了你们所有人。
    但是在奥克兰的最后3个月里,’价格上涨,以及销量下降。
    我们的政府还制定了一些新规定,但与加拿大相比,这些规定毫无用处。
    也许我们也很流行…

    1. 梅根(Megan),根据《经济学人》杂志,奥克兰拥有世界上最昂贵的房地产的原因是什么’的住房指数?我为此写了个人资料,’找出造成这种价格的原因的您的Google,IBM,Facebook等是什么。

      谢谢,

      山姆

      1. 山姆,我不知道。

        毫无疑问,这是一个基于需求的投机泡沫。人们想要可以细分的部分,所以它’与实际居住在家里无关。实际上,“done up” houses don’t sell as well.

        目前,在新西兰拥有房屋无需交税。那’尽我所能回答。
        人们通过投资房屋来获得最佳的金钱回报,因为’s a tax haven.

        另外,新西兰是一个吸引人的地方。它’一个稳定的发达国家,不征收低税。因此,我们也吸引了许多海外投机者购买土地。政府在2008年放宽了对海外土地购买的限制,却忘记了收紧土地。 --

        1. 您是否认为政府允许最接近的人购买所有土地和财产并以当地人能负担得起的价格购买东西的部分原因是因为他们在桌子底下得到了回报?对于政府来说,让外国人购买财产,让其空置而又损害承受能力是没有意义的。

          1. 不知道,队友。
            It’简直是胡说八道。
            有一个新的政党正在计划修复它…TOP:机会聚会。
            如果他们有任何票。 --
            手指交叉。

            1. 您知道,当我在东南亚旅行时,各国政府实施禁止外国非居民拥有财产的规则实际上是很普遍的。如果您是一家公司,可以,但是可以’只是住房子,让它们空着。我从来不明白为什么’西方政府需要很长时间才能赶上。

              我怀疑房地产经纪人正在游说政府以防止这些规定到位,但是那’s just a guess.

          2. 您认为纽约市有多少房地产‘bought up’并由非美国人所有,这是大多数美国人无法负担的城市?很多很多’已经有很长时间了。

      2. 山姆,我不’我对奥克兰一无所知,但全球范围内房地产迅速增长的市场往往是社会,政治和经济上安全的地方,人们也认为这些市场足够吸引移民,从而吸引了大量的企业和人口增长。通过自然屏障或立法来限制可开发土地的使用,可以通过增加需求来提振价格,因此,即使您的钱仅仅停在那儿,也存在着价值上涨的巨大潜力。

        哦,这些市场往往对来自中国的新投资者很友好,或者已经具有牢固的中国社区联系,这使投资变得轻而易举。

        1. 好点!它’令人惊讶的是世界范围内的房地产通胀。否认这将是愚蠢的。但是,如果不以挑剔的眼光买东西,那就更糟了。

          房地产是数十年趋势…我不喜欢的一生趋势’看不到减弱。只是不要’不要被乡亲带走!

          如果您可以投资趋势,那么您会致富…像下一级别的富人一样,无需付出太多努力。

          山姆

  15. i’我很高兴在澳大利亚成为房客。我只是要求房东将我的租金每周再降低$ 50。那就是我的Vanguard ETF组合中又增加了2,600美元。

  16. I’我不一定是房地产牛市,但在评估房地产市场时需要有更大的客观性:

    价格从4月份或任何时期以来的历史高位回落并不是歇斯底里的事情。如果大多数人购买房屋(相对于投机和翻转),房价的任何下跌都不会让人们失去睡眠。如果您打算在房屋中居住至少5年(更不用说一生),则房屋的售价实际上是无关紧要的。但是这个事实会使新闻周期变得无聊。

    2017年每个月的价格均同比上涨,包括6月。 6月基准房价高于3月或4月。是的,媒体关注的是平均房屋价格,而不是更准确的基准价格。煽情主义卖。

    新建的公寓,联排别墅和独立式住宅在5月创下历史新高。现在,一套新的联排别墅的价格为100万美元,一套新的独立式住宅的价格为190万美元。

    市场上更多的独立屋供应有三个原因–每年30%的价格上涨,政府干预使人们停下来购买,以及通常的夏季放缓之后,购买者都选择了购买。像每年一样,在7月和8月,供应可能会增加,价格会进一步下降。今天宣布的小幅加息也将对住房产生影响,从心理上而不是从财务角度来看。但是感知是现实。

    多伦多市场的调整或崩溃无法与2008年美国的崩溃相提并论。由于国家银行政策,美国的崩溃是一场国家危机。换句话说,丑陋的银行业务影响了美国的每个市场。在加拿大没有类似的情况。加拿大房地产市场大于多伦多和温哥华。加拿大大多数市场的房价均温和,没有看到多伦多的旋风式增长。同样,美国有许多大型市场,而加拿大只有两个入口–多伦多和温哥华。这是国内外投资者和投机者筹集资金的地方。考虑到这一点,我完全希望多伦多继续成为加拿大的纽约市–这意味着在我们的余生中,价格远远高于加拿大和安大略省的其他地区。此外,1989年的多伦多不是2017年的多伦多。

    公寓也经历了平静,但离独立屋不远。供应紧张,以前在独立市场上看到的价格上涨现在在公寓市场上开始发挥作用。人们将购买他们负担得起的东西,而公寓则成为新的起步房,无论好坏。无论如何,公寓都是城市的未来(在大多数主要城市中这都是正常的)。

    We’重新目睹更正。没有人知道它会持续多长时间以及它能变成多深。房屋可能会在秋天像往常一样重新拾起,侧身或继续缓慢下降。我们’re far from “crashing”领土现状。经济衰退可能使之成为现实,但到目前为止’s not on the radar.

  17. 这个博客令人不安。千禧革命? ??过着游牧民族的生活没有野心。没有孩子远离市场。幸运的是,他们是千禧一代,它将带领地球在所有领域前进。技术,医学,政治…

    请不要有孩子。

    1. 我想你没有’阅读有关启动应用程序,编写和发布儿童的部分’书?您担心他们有孩子,这是不友好的。环顾四周,有许多没有计划,没有思想的孩子。

    2. 有点苛刻。请记住,有些人当时’天生就是领导。放手吧。他们正在做自己的事情,他们的生活。并分享他们的投资知识。同意‘revolution’有点傻,但是他们的电话又来了

  18. 嗨,我是GTA的房地产经纪人,我已经看到了这个疯狂的市场,这个市场由想要以任何成本购买房屋的购房者建立。我已经研究了住房市场和该市场中的新买家行为,这就是我得出的结论

    1)所有省级政府都没有为较小的城市提供适当的基础设施,并且这些城市中没有多少工作机会。这使得所有人涌向多伦多,因为任何人都可以在这里找到工作并轻松谋生。我已经看到很多人在石油繁荣时期搬到亚伯达省,并在油价暴跌之后搬回多伦多。

    2)所有南亚移民都聚集在GTA中。大多数家庭拥有双倍或多重收入来源,并希望通过提高生活水平(尤其是为了炫耀)购买更大的房屋以及汽车,SUV。

    3)股市变得如此复杂,像我这样的普通人特别是在2008年股市崩盘后停止投资股票。房屋可被视为有形投资,与股票相比被视为可靠投资

    4)缺乏其他商业或投资机会,而政府完全无所作为和无能为力,无法解决这个问题。

    5)我的观点是这是市场调整,购房者现在有点害怕投资于房屋,但这只是一个过渡阶段,市场将在一年内稳定下来

    1. 对小城市的激励应减少。越蔓延’淘汰得更好。那些乱七八糟的小甜饼屋要求业主每天在多伦多上下班一个小时,这是一场灾难。低效,昂贵的维护,更多的污染,交通拥堵。

  19. 一些更有趣的琐事:

    “根据GTA的数据,从今年1月1日到6月30日,有14,292套高端房屋易手-与去年同期相比增长了41%。” – http://www.torontosun.com/2017/07/11/gta-leads-way-in-sales-of-homes-over-1-million

    因此,即使在5月和6月放缓的情况下,销量仍比2016年增长了41%,而2016年本身就是创纪录的一年。因此,即使7月和8月的销售业绩不佳,我们也可能会看到该年恢复了通常的增长率。

    加息和多伦多/温哥华房地产?这里’对先前利率产生的影响进行分析… very little //betterdwelling.com/heres-what-canadian-real-estate-did-after-the-last-interest-rate-hike/

    在空置率降至零时记录租金需求和价格: //www.urbanation.ca/news/181-rental-demand-reaches-record-high-following-new-housing-rules

    在Teranet的19年历史中’的基准价格指数,上个月是多伦多房屋价格上涨的破纪录的六月: //housepriceindex.ca/2017/07/june2017/

    高档公寓销售额比去年增长98%:
    http://www.cbc.ca/news/canada/toronto/luxury-real-estate-toronto-record-breaking-1.4199273

    1. Royal LePage做出了这一预测! COURSE的房地产经纪人会这样说!

      市场在上涨!现在’是购买的好时机!
      市场正在下跌!现在是购买的好时机!
      市场正在横盘整理!现在’是购买的好时机!
      We’被外星人入侵!现在’是购买的好时机!

      1. 可以,但是预测基于当年已完成的6个月销售数据。换句话说,背后有可靠的统计数据,而不是传闻中的例子。

        仅公寓市场就增长了27%–同比增长30%。投机者?根据谁和基于什么数据集?

          1. 那’s right, and it’s为什么他们当前的预测要比在第一季度炽热期间做出的先前预测向下调整。距离今年只有六个月的路程。

  20. 就像投资股票市场一样,我们可以’t “time”房地产市场。数字必须有意义。如果一家人想要在永久居留权或是温哥华,他们可以负担得起疯狂的价格,并且即使按揭利率上升,也可以负担抵押贷款利率,但这可能不会伤害他们。但是,在这样的市场中,我强烈建议您在家中拥有一两个出租套房来支付费用。我们住在温哥华,在地下室有一间套房,我们在房间旁边租给国际学生。但是,十年前我们退出了这个市场,我们分别在28岁和32岁退休。目前拥有4个出租物业和我们自己的房屋。在每次购买时,我们都会研究最坏的情况,如果价值下降,利率上升,如果需要一个完整的里诺,该怎么办?…..您如何处理他们,以及您如何生活得起负担得起的。一世’在很多人看来,购房者没有考虑负面因素,没有计划拥有的许多变量。相反,许多人购买了所有新的家电家具,新的甲板和围栏等,而没有找到减少开支的方法。这就是为什么MR是任何考虑购买的人的坚实建议。对于每个人来说,这根本不是一个好主意。

    1. 正确。仅在您有能力负担时才购买房地产,然后永远坐下来。市场今天或一年后的运作对您的影响不大。房地产市场的时机选择是愚蠢的。在等待十年没有发生的市场崩溃之后,现在很多人都被淘汰了。

      多伦多的房价与城市的价值主张一致,就像纽约对美国和巴黎对法国一样。预计仅在十年之内,仅市中心的人口就会翻一番。价格的任何下跌都可能是短暂的,并且肯定会反弹。

  21. 我发现以下页面很有趣。据此,住房熊市和金融专家加思·特纳(Garth Turner)相当是房地产投资者。最近,他正在尝试或成功卸载了其中一个翻转动作:

    //themash.ca/realestategossip/2017/6/real-estate-doomsdayer-garth-turner-lists-caledon-property

    “这是一间3卧室3浴室的房屋,称为Belvedere House,位于Caledon Belfountain南部的16065 Mississauga Road,占地18英亩。

    根据发送此书的读者的说法,它是Garth Turner的住所,Garth Turner是房地产世界末日网站Greater Fool的作者。

    但我不确定这是否是他的主要住所,因为根据《多伦多生活》(Toronto Life)2012年的一篇文章,当特纳(Turner)说房屋崩溃即将来临时…

    您可能会惊讶地发现,特纳还是一个自称是房地产的痴迷者,多年来,他以非常可观的价格购买和出售了大约50处商业和住宅物业。仅在2011年,他就搬了4个。

    考虑到这所房子的售价约为1.5美元,并于2016年12月关闭,但在2016年经历了7个月的竣工,随后进行了大面积的拆迁和翻新,这是一次翻版,并将在2012年提到的50个物业中增加一个。

    在大多数情况下,我喜欢它。我喜欢他们保留了地板等许多原始特征,但我不喜欢厨房和餐厅之间的圆柱。也许如果浴室洗手盆被漆成白色并且有不同的家具,我会更喜欢它。

    现在,这个地方的价格为$ 2,499,000。

    根据发送此邮件的读者…

    房地产永久承担者试图通过去年购买的房地产获利100万美元…

    所以,也许不是‘perma-bear’毕竟他对自己的世界末日预言并不那么相信…

    至少不是因为他自己的财产。

    更新:显然,该物业不再投放市场。猜猜他’等待市场上涨。”

    有什么想法吗?

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