保持租金:房地产投资者’的观点(第2部分)

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这是我对互联网之一BiggerPockets.com首席执行官Scott Trench的采访的第二部分’最大的房地产投资网站,我问他有关他的看法 保持租金变动 那’最近到处都是新闻。如果你没有’t read it, 请先阅读第1部分.

您是否认为大流行结束后应该将参加“保持租金”运动的人赶出家门?

想象一下一个租客已经租了几年,信誉很好并且在服务行业工作的租户。这个住户突然被解雇了。他们无法解决失业问题,因为当地办事处不堪重负,再没有一个月收到刺激性检查,没有其他收入或储蓄来源,也无法获得信贷。这个人不能养活自己或他们的孩子。

随之而来的是一个大坏2020免费澳门码资料正版下载。谁可惜。谁没有怜悯。谁要求全额按时租金,加收滞纳金,并在法院重新开放后立即驱逐。

我已经与数百名2020免费澳门码资料正版下载进行了交谈,并在论坛上的数千篇中进行了阅读。这些2020免费澳门码资料正版下载几乎不存在,至少在BiggerPockets上不存在。几乎我们所有人都愿意与一个完全破产的人合作,否则,他本来就是一个伟大的租户。

我们看到2020免费澳门码资料正版下载为这样的一些人宽恕了租金。我们看到2020免费澳门码资料正版下载大幅度降低了租金。我听到了恐怖的故事,但它们似乎并没有代表2020免费澳门码资料正版下载,因为房客的恐怖故事是贩卖毒品,通过“蹲”将人质扣为人质并摧毁房屋的房客。

Some of these landlords will go on to make headlines. But I do not believe they are 代表 of what we are seeing on BiggerPockets, and, I hope, the larger community of landlords out there.

这里的问题不是关于那些被解雇或被解雇并且在失业检查和政府刺激措施没有真正支付之前真正无法在短期内支付租金的人。这是关于以其他方式雇用或接受失业的房客,没有与他们的2020免费澳门码资料正版下载沟通,谁在其他方面有能力支付却引人注目。

从实际意义上讲,这可能不会整体发生,也可能不会整体发生。这是因为,要直接回答您的问题,是的,这些人可以而且很可能会发现自己会产生租金和滞纳金。是的,当法院重新开放时,2020免费澳门码资料正版下载将提出驱逐,扣押保证金,提起滞纳金和滞纳金的起诉,并且在许多情况下破产了罢工2020免费澳门码资料正版下载。

大多数有能力支付租金的人都会支付租金,因为罢工的成本/收益对于典型的租户而言可能并不存在。

让我们详细研究一下:

首先,2020免费澳门码资料正版下载通常比房客的资本要好得多。他们通常以储备金来经营业务,例如发生租金损失或意外大修的事件。在正常的业务过程中,我们会导致租户停止付款,不得不驱逐并随后使房屋处于不良状况,从而迫使我们清理和改建房屋。即使在过去5到10年中我们经历的巨大经济中,这种情况也会发生。

BiggerPockets上的大多数投资者(超过60%)都拥有至少6个月的投资组合储备。这意味着他们可以在六个月内完全不付任何租户租金的方式支付账单。该储备金通常以现金持有。此外,许多2020免费澳门码资料正版下载还可以使用信贷额度。有些2020免费澳门码资料正版下载的现金储备比我讨论的还要多,在低端,至少有85%的被调查2020免费澳门码资料正版下载拥有3个月或更长时间的储备金。

某些“保留您的租金”团体的目标之一似乎是给2020免费澳门码资料正版下载造成经济负担。这是不支付房租以外的一个额外目标。为了实现这一目标,租户将不得不连续数月与其他租户一起罢工。而且,他们没有办法知道2020免费澳门码资料正版下载在出现流动性紧缩之前还能坚持多久。

此外,许多2020免费澳门码资料正版下载拥有不同的房客池。我之前提到过,我的一些租户有残疾,退休后仍靠社会保障生活,是老师和医护人员。这些人不太可能在不久的将来被解雇或失去收入来源。保留房租运动将不得不说服这些人,除了几个月的房租以外,还有其他一些东西可以作为回报,因为房贷和诉讼将导致不付款的后果。

第二,2020免费澳门码资料正版下载有保证金。这通常是一个月的租金。正是为了避免拖欠租金而发生的事件。如果不支付房租或损坏,2020免费澳门码资料正版下载将保留它。这意味着,罢工罢工者在第一个月内在财务上绝对无法取得任何成就。仅在第一个月之后,他们才有机会总体上减少净租金。

因此,第一个月对罢工工人没有好处。第一个月,2020免费澳门码资料正版下载没有痛苦。如果大多数辖区的法院在五月初重新开庭,那么这种高风险的鸡博弈对租房者来说完全无效。所有后果,没有好处。

第三,罢工罢工者仍将产生租金,滞纳金,并对财产造成的任何损失负责。当法院重新开放时,2020免费澳门码资料正版下载将提出驱逐,起诉要求赔偿的权利,并且在许多情况下,将起诉破产的租金罢工者。

再次,我认为对于大量与2020免费澳门码资料正版下载保持开放联系并真正倒霉的租户来说,情况并非如此。但是,这无疑是2020免费澳门码资料正版下载与租金罢工者打交道的工具。 \

让我们发挥到极致。假设实际上我们看到一群租户聚集在一起,罢工了很长时间,并迫使资本贫乏的2020免费澳门码资料正版下载失去财产或破产。您可以确定,该2020免费澳门码资料正版下载或其继承人将驱逐,破产和起诉每位租金罢工者

这是相互保证的破坏。没有人赢。但是2020免费澳门码资料正版下载失去了收入来源和资产。租户失去了家园,在其记录上被驱逐,并有可能破坏其信誉。

这听起来不像是我对租金罢工者的胜利。请记住,即使这种结果,也只会给2020免费澳门码资料正版下载带来痛苦,但前提是2020免费澳门码资料正版下载的资本水平低下,许多房客聚集在一起,法院长期处于关闭状态。

您对受此影响的2020免费澳门码资料正版下载有何建议?

我对2020免费澳门码资料正版下载的建议一如既往。用保守的假设分析财产的现金流量。认识到衰退或“黑天鹅”事件绝对将每5-10年左右发生一次。携带储备。尊严地对待您的租户–您的客户。

并且,筛选您的租户申请人。最重要的是,检查他们的信誉。

多年来,在我与2020免费澳门码资料正版下载之间有关租户的所有互动中,我还没有听到关于一个信誉良好的租户的轶事,而该租户是有问题的租户,或者没有付房租。我与租户的所有问题都来自信誉欠佳的租户,或者是我继承的人(在我买房之前先租了房子)而信誉却不明。

我绝对确定有一些信誉良好的房客会错过付款或造成问题。但是,我敢打赌,它们是证明规则的罕见例外。

我只说清楚。 信誉良好的租户不会以任何有意义的数目参加租金罢工。 至少没有,除非他们身体健康,真正没有运气,也没有与2020免费澳门码资料正版下载沟通的运气。信誉良好的租户不会为了短期利益而损害其信誉。信誉良好的租户不会破坏财产。

有许多人信誉不好,并且为好的租户赚钱。否则,好的租户可能信誉欠佳有很多原因。但是,这并不能消除以下事实:信用评分是迄今为止2020免费澳门码资料正版下载可获得的唯一最佳筛选机制。在我看来,除了收入验证,参考检查和犯罪/驱逐历史记录以外,信用评分也是租户取得长期成功的关键。

除此之外,长期投资并经营您的业务。

您永远无法说出下一次衰退或收入损失的根源是什么,但是您可以通过简单地在购买时保持保守,对自己的融资和准备金保持保守以及有效运营的方式来有效地进行计划。随着时间的流逝,房地产是一个巨大的创收者和财富创造者。

您想对租金罢工者说些什么吗?

了解租金罢工的成本和收益,并知道您想要什么。

从成本方面考虑,第一件事就是您的保证金,您可能会产生滞纳金和逾期租金,如果您正要伤害您的2020免费澳门码资料正版下载并且不按其他议程支付租金,则您的2020免费澳门码资料正版下载可以而且很可能会在结束时起诉您,这使您很难获得未来的信贷和住房。

如果您是因冠状病毒而失去收入来源,没有储蓄,没有失业或其他收入来源并且用尽了所有其他合理选择的人之一,那么这是联系2020免费澳门码资料正版下载的好时机并尽可能诚实地告诉他们您的情况。

正如我所讨论的,我遇到的绝大多数人似乎都愿意并能够与他们的租户合作。

斯科特,感谢您今天与我们在一起,并为您对这场危机的贡献做出了贡献。在那里安全。如果您想进一步了解Scott及其网站,请查看 BiggerPockets.com


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关于28的想法“保持租金:房地产投资者’的观点(第2部分)”

  1. 要考虑的一件事,是不确定其他国家。如果州或政府阻止企业/2020免费澳门码资料正版下载运转。他们收取租金或招募新的租户,他们对自己的损失承担经济责任。

    政府从您那里得到一些东西时,他们被授权为您提供一些东西。对于一家企业,很可能是税收抵免或某些以后的计划,同意为未采取的行动(例如搬迁)向企业支付损失/租金。

    除了企业本身,他们可能只是同意与租房者合作来解决这个问题。

  2. 幸运的是,我们的租户(2个单位)工作稳定,可以支付租金。结果可能大不相同。去年,花了很长时间租了1个单位。我差点把房租给一个学生,但她退出了。她信誉良好,但在这种环境下支付租金可能会很困难。无论如何,在采取更严厉的措施之前,我会先与租户合作。它’关于筛选的全部内容。 ew!

  3. 我喜欢您经历的成本效益分析。对于租来罢工的人来说毫无意义。如果他们被驱逐并毁坏了他们的信誉,他们将被迫接受短期的高利率住宿,例如酒店或airbnb。一世’确保会有可以带走它们的地方,但是它们很可能会在不方便的地方或倒塌。

    这是另一种情况,从长远来看,擅长管理财务的人(包括房客和2020免费澳门码资料正版下载)将变得更好。永远过着自己的生活,储蓄和投资的另一个原因。

  4. Not sure if he’s just naive or being a dick, but yes, plenty of landlords have been 搞砸房客 for years. And yes, plenty of landlords are being assholes to renters who have been furloughed and laid off. This is such a dumb, one-sided, ill-informed attempt at answering actually strong, interesting questions.

    1. 是!
      我们正在审查我们的新租约,2020免费澳门码资料正版下载希望我们的房客支付他/她所说的钱“property tax service”。那怎么可能?2020免费澳门码资料正版下载怎么可能在合同中隐藏这么多的承诺/费用/可怕的陷阱并摆脱它。房客是BS’愤怒应该针对房地产供应不足,因为2020免费澳门码资料正版下载只是根据当地市场重新评估/增加租金。
      我和我的丈夫很聪明,在阅读协议时表现出众。我们也可以负担租金。我知道我的邻居们无能为力,这让我很伤心。

    2. 嗨鲍勃–谢谢你的评论!一世’我绝对确定那里有一些真正的混蛋2020免费澳门码资料正版下载。然而,多年来与数千名2020免费澳门码资料正版下载会面,在我看来,他们是个例外。可能存在大量我不知道的混蛋,表现出与我以前所见不同的行为,并且“搞砸房客”。但是,就我和大多数同龄人而言,目标是在职业生涯中不断积累长期财富。为此,我们需要优质的租户,并提供他们满意的优质产品。最好的房客是一个幸福的房客,他们热爱自己的家,可以住很多年。像这样把客户搞糟,简直是坏事。那些地主赢了’t last.

  5. 我们在美国有两个租户。其中一个正在按期付款,另一个正在要求我们分两期付款,因为他们的财务状况不佳’稳定。由于他们的财务状况,我们本来不应该续签该第二名租户的租约,但是由于covid19,我们需要等待,并每月逐月续租,直到他们可以搬出为止。我完全同意Joe的观点,筛选住户非常重要!

    至于我们在法国的租户,他也按时支付租金,因此,我们认为自己在这次大流行中总体上还是很幸运的,因为我们仍然能够依靠租金作为被动收入的一部分,用于我们的生活方式。

  6. 我实际上在想这是否是付费帖子。这是我读到的参加租金罢工但仍受雇或领取福利的租户将受到惩罚…但是你们其余的人不用付房租…will not be.

    嗯…2020免费澳门码资料正版下载如何区分这两组非付款人?

    答:2020免费澳门码资料正版下载不区分。他们会惩罚所有人。现在唯一阻止他们这样做的是政府立法。

    我们不要天真。本博客文章以及第1部分中提供的答案都是BS,我们都知道。查看每个评论的数量。没有人买BiggerPockets所说的话。听起来更像是营销广告“嘿,加入BiggerPockets。太好了我们的成员都很聪明。作为2020免费澳门码资料正版下载,您也想变得聪明吧?加入BiggerPockets,您一定会加入。嘻嘻哈哈!”

    我闻到垃圾时就知道垃圾。

    1. 我觉得您和鲍勃所指的坏2020免费澳门码资料正版下载对寻找这样的站点没有兴趣,即使他们这样做,他们是否愿意在评论或任何文章中成为坏2020免费澳门码资料正版下载,或者甚至BiggerPocket民意调查?我同意Scott Trench的观点,信用评分是关键指标,而房客和2020免费澳门码资料正版下载之间的沟通是关键。因此,我同意您和鲍勃的观点,即本文(第1部分和第2部分)是单方面的,但我不赞成’t think we’我永远都不会听到2020免费澳门码资料正版下载不好的一面。

      1. 别担心。我们都知道它们存在,即使它们只是在晚上才出来。我们无法轻松地跟踪和记录它们,但是我们可以确保它们足够丰富并且几乎没有灭绝的迹象。大声笑

    2. 戴夫–2020免费澳门码资料正版下载如何区分两组非付款人?

      我有8个租户。我认识这些房客他们与我交流。我对它们全部进行了背景检查,信用检查和逐出历史记录。在签署他们的租约之前,我先给他们打了参考。我会定期与他们沟通。

      但是,我知道,我不太可能说服您您对邪恶的2020免费澳门码资料正版下载的看法。祝您一切顺利,并希望有一天,您能够看到方程式的两面。

  7. I’我很好奇为什么您似乎特别关注2020免费澳门码资料正版下载的观点,为此专门撰写了几篇博客文章。从其他角度进行采访可能很有见地。

    1. 赞助。就像财务顾问因讲一个关于资金和管理费的单方面故事而受到批评一样,每个人’愿意给出一个单方面的故事以求回报。

    2. 谁说赢了’t be a Part 3?

      我的意思是,*我*不知道。但是他们似乎很合理’d想写一篇文章采访一位“representative”的2020免费澳门码资料正版下载和第三部分采访“representative” of the tenants.

      我怀疑流浪者和FIRECracker会因为他们是终生的租户并主张租房而开始为2020免费澳门码资料正版下载开先河。

      我也怀疑这是有偿促销。根据法律,博客作者必须告知其读者是否提供赞助内容。我一直都在做(早在我什至不知道这是法律之前),而布莱斯和克里斯蒂一直都在努力。

      另外,即使这是付费促销。让’s说有第三部分,他们采访了代表房客观点的人。真的那么黑吗?接受资金是允许某人在您的博客上做广告并提供公正和平衡观点的一种好方法。

      我希望他们问一些更棘手的问题,但是他们’是FIRE博客作者,而不是调查记者。

      真诚的
      ARB–Angry Retail Banker

  8. 是!
    我们正在审查我们的新租约,2020免费澳门码资料正版下载希望我们的房客支付他/她所说的钱“property tax service”。那怎么可能?2020免费澳门码资料正版下载怎么可能在合同中隐藏这么多的承诺/费用/可怕的陷阱并摆脱它。房客是BS’愤怒应该针对房地产供应不足,因为2020免费澳门码资料正版下载只是根据当地市场重新评估/增加租金。
    我和我的丈夫很聪明,在阅读协议时表现出众。我们也可以负担租金。我知道我的邻居们无能为力,这让我很伤心。

  9. 您是否有可能发表有关如何找到好的租金/2020免费澳门码资料正版下载的文章?我正在考虑一种半稳定的安排(2–3年)。我知道您购买房地产的立场,但是作为房客(以前是房主),我开始相信我们只是将房屋相关的问题与管理公司/2020免费澳门码资料正版下载相关的问题进行了交易,包括不公平/可疑的加价以及合同续订时的隐性费用。

    1. KC –好问题!这里’s what I’d作为房客寻找一位伟大的2020免费澳门码资料正版下载:

      1)如果我’我是从大型综合企业或大型公司租用的,’d在Google,Yelp等网站上寻找评论。’d还会采访当前/以前的住所,甚至只是通过电子邮件或社交媒体联系他们,并询问他们是否过得愉快。

      2)对于小型2020免费澳门码资料正版下载,单身家庭财产或复式房,您的2020免费澳门码资料正版下载很可能是所有者或财产管理人。如果是物业经理,请与上面相同,在线搜索公司并查找评论。

      3)如果您的2020免费澳门码资料正版下载是私人个人所有者/经营者,那么您将希望对2020免费澳门码资料正版下载进行一些尽职调查,就像他们可能对您进行尽职调查一样。您可能会要求与以前的租户交谈。您可以在2020免费澳门码资料正版下载上搜索Google,看看他们在BiggerPockets上是否有帐户/声誉。

      如果你可以的话’如果找不到任何信息,您可能会问2020免费澳门码资料正版下载,他们是如何开始作为2020免费澳门码资料正版下载/投资人的。这将为您提供有关他们多长时间的信息’经验丰富的2020免费澳门码资料正版下载可能会拥有执行记录或与管道,杂工和其他维护专业人士保持良好联系的个人往绩记录。他们不愿让财产破损。如果存在潜在的挑战性情况,则他们更有可能采取合理的,具有业务头脑的方法,并明确如何处理事情。

      Hope 那 helps!

  10. 成为2020免费澳门码资料正版下载与成为联邦政府不同,2020免费澳门码资料正版下载不能整天坐在那里派出免费赠品,而让预算变成负数。除非租约上签有可以在失去工作的情况下延期租金的条款,否则租户委员会或政府真的不应该中断迁离。

    1. 显然,您没有考虑成为2020免费澳门码资料正版下载的风险。这是一项与众不同的业务,如果您不花时间考虑潜在的风险,就目前的情况而言,您没有人要责怪。

  11. 只要房地产价格上涨并且可以将其出租,就可以将房地产(传统上)视为良好的投资。似乎越来越有一种期望,就是即使2020免费澳门码资料正版下载已经投资了他们的钱,他们也应该以某种方式还可以使房客摆脱不付款的状况。

    我认为房客需要了解这是一家与众不同的公司。如果您不希望星巴克会持续提供免费咖啡,那么期望住在某人的房子中而无需付钱则是愚蠢的。

    仔细阅读人们的这些期望,2020免费澳门码资料正版下载(大多数时候通常只是普通人,而不是大企业)会由于租房者的财务担忧而自动受到财务影响,这非常令人担忧。

    这就是我对房地产投资会极度怀疑的一个原因,除非物业管理公司即使房客拖欠了房款也一直付钱给我。

    我知道有一种将任何遭受财务困境的人描述为“受害者”的动力,但是为经济低迷而进行财务规划的人并不是这里的“邪恶”人。如果有的话,一个在没有“最坏情况”的财务计划的情况下,就浪费了“设计师”产品的任何收入的人,实际上应该理应面对任何衰退的后果。

    就像他们一直说的:“失败计划与失败计划相同。”

  12. 我们所有的房客都在四月份付款,但是’并不意味着他们以后可能不会遇到财务困难。我们’在做出任何预测之前,请先静观其变。经济衰退/萧条/大萧条刚刚开始,经济放缓带来的附带损害尚未得到充分吸收。

  13. 你好我的评论针对发表的声明…。保证金永远都不能用作上个月’的租金。这是导致住户搬出公寓时处于恶劣状况的方法。尽管我对付款条件持灵活态度,并且将与所有租户一起达成妥协,但与保证金协商是“off limits”。此外,我们始终要求先租,租后和租一个月作为保证金,然后才能入住,因此到目前为止,这已经屏蔽了我们…我同意我们才刚刚开始这一旅程,这将是一个月一个月的过程,以查看是否支付租金。

    1. 很棒的评论在这里。在许多地方司法管辖区中,有关在签订租赁合同时可以收集的内容的规则有所不同。在许多地方,保证金的金额受法律限制,或受当地市场竞争的约束。一世’d押注,由于多种因素,全国大多数2020免费澳门码资料正版下载被迫在签订租赁合同时仅接受第一个月的租金和保证金。但是,如果您能绝缘更多,那’s great!

  14. LTB法庭似乎被用作政府的现金产生器。如果2020免费澳门码资料正版下载有理由申请LTB,则必须预先支付法庭费用。只有负债累累或破坏性的租户才能导致这种情况。申请成功的2020免费澳门码资料正版下载,在大多数情况下仍需要少量索赔才能成功。不能或不支付租金的房客将2020免费澳门码资料正版下载置于这个位置。2020免费澳门码资料正版下载到底有什么选择?等待现金破裂的租户打电话?祝好运。显然,安大略省政府对此非常了解。托里(Tory)先生说,把房客当成客户对待。如果客户从企业中窃取商品,则有法律规定。租户偷了房租,而托里先生和福特先生则受到无限的保护。政府像律师一样追求金钱。2020免费澳门码资料正版下载有财产,而房客现在有更多债务。显然,我们的省政府已经设计了一种允许负债承租人得到保护的系统。任何被驱逐的租户均可使用分区法院上诉来购买几个月和几个月的时间,再次向法院支付申请以收回租户所拥有财产的费用。租户只需向律师支付其应得租金的一部分即可提出上诉。律师政府和债务承租人的美妙制度。除2020免费澳门码资料正版下载外,完善的制度。2020免费澳门码资料正版下载需要知道您没有权利。

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