杠杆作用。朋友还是敌人?

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利用杠杆购买房屋
照片来源: 图片金钱@ Flickr

our previous post,我们打破了房屋所有权背后的数学方法,试图回答这个问题“在2012年,如果我们买房子而不是投资,我们会领先吗?”

的short answer is no. The longer, more detailed answer is 一定不行。结果令我们感到惊讶,结果显示,即使在2012-2015年这个怪异的时期内,房屋和60/40投资组合的升值速度大致相同(每年7-8%),房屋的额外隐性成本所有权吞噬了大部分价格升值。最终,通过投资获得的回报大幅提高了房屋所有权 2.61X!

但是从很多方面来说,这种情况对于普通人来说是不现实的,因为相比之下,拿走50万美元并将其铲入房屋或股市。谁省下了50万美元?

不,普通投资者不’在那附近没有任何地方,必须用抵押贷款购买房屋。它’这是切实进入房地产市场并参与那种甜蜜的,甜蜜的住房升值的唯一途径,房地产经纪人非常乐意让人们这样做。他们说,这就是所谓的杠杆,杠杆投资是您的朋友,因为它使您可以参与50万美元房屋投资的收益,同时仅将一部分现金用于自己。

杠杆是你的朋友?真?

让’s Math This Shit Up

好吧让’说我们的勇敢的投资者,我们’我称之为房主Homey的住宅,与上一篇文章中的多伦多房屋均价相同。他可以在2012年以497,130美元的价格购入,其价值飙升至622,120美元。同样,这是124,990美元的价格收益横财,代表了多汁的7.8%同比增长。嗯,我们肯定想让我们采取一些行动,对吧?

的minimum down payment you have to have in Canada is 5% for a mortgage from a respectable bank. That means Homey needs to put in $497,130 x 5% = $24,856.50. The remaining $472,273.50 will be the initial mortgage balance. At the time of writing, we can get a 5年期固定抵押 最低利率为2.25%。

我将此信息插入了位于的抵押贷款计算器中 www.canadamortgage.com,结果就是这样。

图表说明杠杆

您 can play around with the calculator yourself to see how it all works, but basically, each bar is your monthly payment (in this case, $2,057). The blue/yellow parts of the bar is the part of the payment that went towards your principal, and the red is that part that went towards interest on your loan. And the numbers at the bottom are where your mortgage stands at the end of 3 years.

现在,在那三年结束时,请记住我们坐在124,990美元的多汁收益上,所以Homey决定出售。在与房地产经纪人短暂上市后,Homey获得了一笔不错的丰厚销售,价格为622,120美元。然后,他还清了贷款的剩余余额,共计622,120美元–$ 428,530 = $ 193,590。

现在记住,这全额是’t利润。在这3年中,Homey总共支付了$ 43,744(本金)+ $ 30,318(利息)= $ 74,062的抵押贷款,加上他的首期付款$ 25,000。拥有房屋的过程中产生的费用需要从最终的意外收入中扣除以计算利润。因此,他的实际收益为$ 193,590– $74,062 – $25,000 = $94,528.

大! $ 95美元。谁会’不满意吗?

记得从 上一篇?

项目 Cost
房地产经纪人佣金(出售的5%): $ 622,120 x 5%= $ 31,106
土地转让税(市政和省级) $ 12,085.20(来源: TREB LTT计算器)
物业税: $ 3,420.12(2012)x 3 = $ 10,260.36(来源: 多伦多物业税计算器)
律师费: $ 500 x 2(买入和卖出)= $ 1000
上门检查: $500
家庭保险: $ 100 /月* 36 = $ 3600(资料来源: 多伦多房屋拥有成本)
保养: 您 should set aside 1-3% of the price of your home for maintenance per year. So let’s say 1%. $4971.3 x 3 years = $14,913.90 (source: 多伦多房屋拥有成本)
煤气,电,水(包括在房租中): $ 125 / month(hydro)+ $ 125 / month(gas)= $ 250 / month * 36 = $ 9000(来源: 多伦多房屋拥有成本)
电视电缆(包含在租金中): $ 25 /月* 36 = $ 900
家具类 我们将需要购买家具来布置额外的卧室。假设10K和50%的转售价值= $ 5000
3年总费用 $ 88,365.46

哦。对。那。

是的,无论您是否有抵押,所有这些费用仍然适用。所以这意味着Homey’在过去的三年中,他的意外之财被所有他所不愿拥有的房屋所有权额外成本所吞噬’不必作为房客来应对。这意味着他的实际收益为$ 94,528–88,365.46美元= 6,162.54美元。

那’是的。他的124,990美元意外收入来自破纪录的房价升值,抵押贷款并利用了“Leveraged Investing,”Homey保留其中的高达$ 6,162.54。

等等,什么?

截至撰写本文时,这个愚蠢的小博客仅增长了大约3个月,而这样做最令人惊讶和收获最大的部分之一就是与您(我们的读者),评论和电子邮件进行了交谈。我们’我已经和您交谈了很多,而我们学到的最令人惊讶的事情之一就是:

的reason people don’没有钱不是因为他们’对它不负责任。

恰恰相反。我们’ve与来自加拿大,美国和其他国家的许多人进行了交谈。一次又一次,一次又一次地发送电子邮件,我们遇到了’出去买花哨的跑车开车去赌场。他们’努力工作,诚实的人会尽力为自己和家人提供生活。他们’显然一切都做对了,但他们却没有钱。为什么?好吧,我们认为我们有一个答案。随着时间的流逝,通过像我们刚才那样做越来越多的案例分析,我们’ve realized is this:

的reason people don’没有钱是因为’被偷走了。

那’是的。我说了。被盗

只有这些小偷’穿黑色头巾,并在肋骨上插枪。这些小偷穿着$ 1000的西装,微笑,为您提供咖啡,并告诉您在每次签订合同时抢劫您时有多聪明’t understand.

住房市场的兴起和廉价资金的双重推动,Homey在这里获得了124,990美元的意外收入。但是他只保留了不到5%。

那么这里的贼是谁?他所有的钱都去了哪里?让’s break it down.

您的杠杆作用去向

哦,对不起,你想念你的作品吗?在这里突出显示。

您的杠杆作用去向

那’是你。冒险的房主照做了“right”事情,然后将巨大的房价波动推向六位数的意外之财。你有5%。剩下的是谁?

  • 您r real estate agent. They made off with the biggest chunk. 31k, or 25%. For placing a few signs and hosting an open house, your real estate agent got a quarter of your rightful nest egg.
  • 的bank. They took another quarter. Cheap money, they said. Smart move, they said. Sign right here, they said. Boom. 30k gone. 24% gone.
  • 的government. Ouch. Land transfer taxes and property taxes are the next biggest chunk. 18% to a government that will likely waste it on first class flights for senators.
  • 承包商。每当管道破裂或地下室泛滥时,您都会打电话给那些人。他们为您的服务收取了您钱的12%。

而且这个清单还在不断增加。

同时,这些人也会出来,并祝贺您使用BOSS之类的杠杆做出明智的投资选择。这里’显示。他们将您的收益除以您投入的相对较少的股权。因此,在这里,您的权益为25000美元(您的首付)+ 43,744美元(按揭的按揭付款)。这意味着在您的68,744美元投资上,您赚了6162.54美元,这意味着您的投资回报率为6162.54美元/ 68,744美元= 9%!

! 9%!你真聪明,他们会告诉你的!

好吧,他们的课程’ll tell you you’再聪明。看看您赚了6162.54美元时,他们却赚了118,827.46美元,这真是令人误解!当然他们’要拍拍你的背!他们只是偷走了你所有的他妈的钱!和他们’re hoping you’我会再做一次,因为房屋总会上涨。

现在,如果他将这笔钱投资到了60/40的投资组合中怎么办?

为了模拟这一点,我们将让Homey在2012年初一次性投资25,000美元作为首付款,然后将他将在3年内将花费在房屋所有权和抵押上的金额除以,减去他所拥有的租金支付。这意味着他每年都可以再投资(88,365.46美元+ 74,062美元–$ 850每月租金x 36个月)/ 3 = $ 43,942.49。总投资额为156,827.47美元。这在市场上如何运作?

期初余额 积蓄 投资组合RIO 收益/损失 期末余额
2012 $ 25,000.00 $ 43,942.49 7.00% $ 4,825.97 $ 73,768.46
2013 $ 73,768.46 $ 43,942.49 8.39% $ 9,875.95 $ 127,586.90
2014 $ 127,586.90 $ 43,942.49 8.10% $ 13,893.88 $ 185,423.27

截至2014年底,这笔156,827.47美元现已增至185,423.27美元,增加了28,595.80美元,增幅为18.2%!

那 is 4.64X he made on a house.

不是开玩笑

当我们开始对我们的研究进行小的调查时,我们期望房屋会吸纳,但不会达到这种程度。即使这些数字看起来多么糟糕,我们也感到震惊。请记住,这是一个时期,房屋和60/40投资组合的升值速度大致相同!在此期间,投资者将资金投入简单,低成本,具有指数拥抱作用的ETF,可赚取超过9.5万美元。抵押抵押贷款的房主被抢劫了。

这就是为什么大多数人永远不会积累财富的原因。不是因为您对金钱不负责任,而是因为作为房主,口袋里有太多的手在流血,您干dry了,所以您永远都无法取得成功。每个抢劫您的人都不会因为任何犯罪而受到指控,因为他们所做的一切都是100%合法的。

So no. No, 杠杆不是你的朋友.

还有其他人被这个烧死吗?在评论中发出提示音。


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*利息是根据期末余额每天计算,并按月支付。价格是每年,如有更改,恕不另行通知。

107 thoughts on “杠杆作用。朋友还是敌人?”

  1. 不利的一面是,尽管您可以在一个市场中赚取巨额利润,’如果价格呈上升趋势,那么即使价格温和下跌,您所遭受的损失也可能远远超过您所承受的损失。如果您四年前借了几倍的薪水来投资特斯拉股票,那么您’d现在做得非常好,但是我不’认为没有人会建议这样做。

    It’s often said that “You don’拥有你的房子,银行”,但我认为,随着无追索权抵押贷款的消亡,实际情况更加糟糕:您拥有自己的房子,并且欠银行任何款项。

    1. 是的,但是我们在这里发现的令人震惊的事情是,即使价格上涨,杠杆也无法挽救您。如果杠杆是免费的,那么您是什么’说的是真的。但是由于银行将利息提前计入您每月付款的前几年的方式,’即使在上升的市场中,也有可能实现收支平衡(甚至亏损)。

  2. 爱它!人们对数学的理解可能是如此糟糕-一个熟人告诉我,她以38万美元的价格购入并以45.8万美元的价格出售了自己拥有三年的房产,赚了10万美元,更糟糕的是,降幅仅为5%。嗯…this must be that “new math”他们一直在谈论。我可能还会补充说,她以前曾以每月1400美元的价格租用对我来说似乎是十分受人尊敬的房子。

    我们不 ’这里没有土地转让税,我认为加拿大不会提供我们糟糕的抵押贷款利息税减免,这与三十年的抵押贷款骗局一起将房价推高到了可笑的水平。

    我的租金是2k,而我的房东一直想把50万的HOA费用卖给我。头皮Facedesk。 OTOH,我的现金流动租赁物业似乎做得不错-就像其他人付款时的杠杆作用一样!

    1. 加拿大不’没有可扣减抵押贷款利息的东西,但在您的主要住所确实有免税的资本收益。它具有相同的效果,并且’具有讽刺意味的是,在房屋崩盘期间,我们能多么自鸣得意地看着我们的美国邻居说“好吧,我们永远都不会做那么愚蠢的事情。”然后转身做同样的事情。

  3. 自置居所对我们来说是相当不错的。我们在2012年确实购买了两栋房屋,并且自己进行了装修。我们能够得到很多,因为我们为第一个支付了现金。从不支付抵押贷款到获得租金收入,我们现在“work optional”并休假一年。总体而言,我是租房的忠实拥护者(我们在购买前租了10年。)但是,如果您可以从现金流的角度看房子(而不是硬木地板和瓷砖浴缸的周围),有时您会发现更好的交易。

  4. 天啊。

    这是我最具破坏力的论点之一’我在很长很长的时间内遇到了。

    可能要小心与谁分享此人…

    It’s not for wimps.

    1. 您 should read the hate mail clogging my inbox right now. I think it’s safe to say we’不会很快被邀请参加任何ReMax派对。

  5. 很棒的分析!多伦多绝对不是购买的地方。还有更多类似的价格无法证明购买合理性的情况。我们居住的地方抵押贷款(包括税金和保险费)为$ 1400。这比我们可以租一个好地方少。我们仍然需要支付所有的房屋维护和水电费,但是我喜欢装修。我们已经完成工作,现在我也喜欢养鸡和养园。当我们决定搬家时,我们计划腾出一些时间成为房主,以便我们可以更自由地旅行。

    1. 所有房地产都是本地的,但是我做的大多数数学都不以多伦多为中心。确保您的电话号码有效。

      1. 当我’ve与您就拥有与出租的优点进行了辩论,我同意您的看法,在像多伦多这样的市场购买房屋,即使是半独立式住宅和联排别墅,其房屋价格也超过70万加元,’很难。租金和房地产成本之间存在明显的不平衡。对于收入财产,封顶费率太低了–您需要放下那么多钱才能产生任何现金流量。曾经有一段时间,您什么都放不下,产生了现金流,而现在您’被迫降低超过25%的费用(有时达到50%或更多!)。因此,在当今的多伦多,可以说是买房还是租房的严重案例。

        我认为这取决于个人’的生活方式和规避风险。

  6. I’我肯定和你一起在这个流浪者中。

    几个月前,我在自己的博客上做了同样的论点…毋庸置疑,大多数读者都对数学表示怀疑。

    我可以’t help but think “过去房地产投资可能会更好”这种想法已经根深蒂固。

    过去,通货膨胀率要高得多,经济增长率要高得多。也许那个’s part of it.

    1. 绝对。我们的父母’一代人生活在利率不断下降,房地产价格不断上涨的时期。对于他们来说,您可以投石垒打,实现本垒打投资。那些日子已经一去不回。

  7. 如果您付现金买房子怎么办?哦,第一年还清吗?同时,租赁市场不受控制并不断上涨吗?对这里的思考过程感到好奇。

  8. 感谢您的分析。
    当我 agree with the overall concept, the assumptions behind the math paint an odd picture.

    首先,唐’买房子并在三年内出售–那只是猜测,并且具有固有的风险。

    二,出租部分房屋–一对没有孩子的年轻夫妇’不需要一整个房子’与租房相比,这是不公平的比较)。即使它’只是地下室工作室’现在每个月能带来约800美元的收入。增加$ 28,800。

    第三–删除最后3笔费用。公用事业,通讯,家具是否重要’重新租借或拥有。不’公用事业和通讯是否计入租金都无关紧要–在那种情况下,租金就更高了。和家具–如果您没有其他房间可提供’重新出租或比较类似大小的房屋租金。加$ 15,000。

    再加上$ 6000,即$ 28,000 + $ 15,000。您所投资的投资组合所赚取的29,000美元远远不止这些。

    It’关于抵押或投资组合的问题要比如何做/两者都少。

    1. 大。现在我’我在室友场景中’我和一些陌生人分享我的洗衣机。那’s fine when I’我付了850美元的租金,但当我’承担$ 500k的债务。我要付什么地狱?

      和我’ve这些数字。他们’并不像你想的那么乐观。该租金按您的边际税率征税。而且您认为保姆一个租户家庭将不会花费额外的维护费用?您’re dreaming.

  9. 为何每月要用$ 850?我们都知道’即使对于GTA某些地区的工作室来说,价格也很低,并且为了使比较保持相等,在这种情况下,我们需要使用与房屋租金相当的数字。每月大约2-2.3k的数字更现实…but won’产生完全相同的结果。

    让’数学上,这是有道理的,但要有正确的假设。那里’对你来说足够的真理’说,如果有人感觉到你的道路’选择给他们的是你不’不必堆叠甲板。

      1. 那’d进行更有趣,更现实的比较。

        如果比较是在家里进行的,则应假定该人没有’如果出售,即使他们确实做到了,但他们的房屋中有一个出租单元,月租金​​为850美元,三年之内,仅靠租金,他们就可以节省30,600美元。如果他们没有’三年后出售(绝不推荐),所有这些高昂的销售成本’申请,他们的净资产将是租金之前的联盟(请记住,每月850美元的租金实在是太低了,除非他们可以住在地下室,很小的地方或者不靠近便利设施和公交设施)。

      2. 重新计算每月租金为$ 2300的数字,您仍然可以获得$ 88,365.46 + $ 74,062 – $ 2300租金/月x 36个月)/ 3 = $ 26,542.48 he’能够每年节省/投资。

        在三年内以相同的投资收益复合后,’收益为$ 19,784。那’仍然是他房屋赚钱的3倍。

        1. 恰恰。所以那里 ’无需使输入参数荒谬地不切实际“mathing shit up”就像这个博客一样。

          真正的答案“buy vs rent” shitstorm is “It depends”。即使在GTA中,也要视情况而定(尽管在GTA或温哥华购买的情况越来越弱)。它取决于变量,包括利率,预期的投资回报率,成本(使用Comfree进行销售吗?在雷诺购物轻松吗?在家具购物轻松吗?)

        2. I’我在计算美国的租金与购买我知道给出的数字是有道理的,但是我觉得在不同的情况下,购买会遥遥领先:

          1.经纪人’s fee — It’可选使用代理。很多人做一个“for sale by owner.”我敢打赌,您可能需要律师或其他人来指导您完成文书工作。但是也许’s只有1-2%,而不是6%。因此,如果您选择“所有者出售”,您可以提前支付$ 24k。

          2.在美国’没有土地转让税— save another $12k.

          3.购买新家具10,000美元是一种诱惑,而不是必需的。我觉得大多数人都可以买到新的大型电器,例如洗碗机等。’s说您获得了一些顶级的新商品,因为您认为自己’永远呆在那里。以便’5千美元,可能收回一半— save another $2.5 k

          4.许多房客还必须支付水电费。如果房子更大,可能会花费更多。如果它也可以*更少*’在你的房子里,你可以选择防风雨。无论如何,我不’t agree it’一定的节省。以便’s $10k off the cost.

          在这种情况下,Homey的清算费用约为$ 6k + $ 24k(自己动手做房屋出售)+ $ 12k没有土地转让税+ $ 2.5k的节俭家具+ $ 10k,在公用事业上的花费与租房者相同。

          出售房屋的总利润:$ 54.5k

          总投资回报率(首付+利息+高于租金的付款):〜34%

  10. I’d首先想说这个博客很棒,我’ve read every post!

    我不’我不同意本文,但我认为这与您的个人情况关系太大。当然,这是上一篇文章的重点,但是从我看到的这篇文章中,我真的可以回答这个问题“利用您的朋友或敌人吗?”一般人/普通人的住房和抵押贷款。

    真正令人高兴的是,对租赁与购买房屋进行了更为一般和直接的比较。这意味着在八年左右的时间内购买和租用可比房屋。然后当然不包括家具之类的东西,因为每个人在购买或租用时都会拥有家具。

    明确地说,我完全同意这两篇文章的观点。我只是认为他们过于关注您的情况,而不是直接比较租金与购买。或出租和投资与购买和抵押。我认为租金可能会赢,但差别不会太大。

    另外请记住,似乎您更喜欢较小的公寓,因此比较可能是在租房还是购买公寓。

    的down fall of these articles are the following.
    1)850美元/月的公寓空间无法与2012年的50万美元以上的房屋相提并论。
    2)聪明的人通常不会在2-3年内进行买卖。这是因为与此相关的许多费用。是的,当然有些人可能…
    3)家具费用与您的情况关系太大。这意味着如果您要购买或租赁,则需要家具。如果租金是随家具一起提供的,租金将不会是850美元,除非它像学生型卧室租金一样。因此,要么您支付更多的租金来购买家具,要么生活在贫困地区/学生的租金中。
    4)$ 14,000的维修费用有点高。大多数人赢了’每月以恒定的价格花$ 400进行维修。这样做的人或者买了便宜些的房子,并在买房子时考虑了这些维修,或者那个人真的很倒霉,或者在购买之前根本不了解房屋。我想说每年$ 2000会更准确,对于许多DIY类型来说,这甚至更高。

    因此,总结适合您情况的好文章!看到更一般,直接的比较真是太了不起了,因为当然,每月850美元的公寓将在50万以上的价格下击败一所房子(2012年)!

    1. 超级公寓。公寓房最差。在天空中的一个盒子上花掉30万美元,那里的公寓费用几乎等于一间类似大小公寓的租金?他们应该停止称这些公寓为公寓,而将其称为真正的公寓:白痴盒子。

      1. 您是否认为从现在开始以及无论去往何处租用的房产的所有者都是白痴还是唐老鸭’t know what they’re doing?

        考虑到多伦多正在成为国际化城市,在未来5年中,大多伦多地区将有100万人居住。由于需求仍然强劲,房屋将继续上涨。获胜者将是那些现在(理想情况是5年前)购买的人,他们将能够向新的租房者协会收取高租金(与所有主要城市一样)–所有权,只有富人才能负担得起。

        还考虑如果你’依靠股息而不是重新投资,您’重新积极消除投资的大幅增长。

      2. 确实是白痴。人们实际上购买了漂亮的玻璃和水泥盒子(在科学课上有人注意到什么元素能很好地传导能量吗?)然后想知道为什么普通费用(包括公用事业)如此之高。基础科学在起作用…一旦构建了这些东西,就不可能对其进行适当的改造,因此它们’将是一生的能量消耗。

  11. 好文章!

    我认为进行公平比较的唯一方法是,对完全相同的50万套房屋使用公平的市场租金价值。不知道这是否会有很大的不同,但是会更有意义。同样,如果下降5%,则需要抵押贷款保险。另外,如果在5年期限的第3年中断抵押贷款,也会导致罚款。可能最好在5年或更长时间内进行比较,因为拥有的许多成本/费用来自出售房屋。因此,从理论上讲,一个人可以实现超过3年的房屋所有权收益,而仅产生一项销售成本。

    只是我的2美分。

    1. It’有趣的是您应该提到这一点。抵押贷款保险因素实际上破坏了整个分析,使整个事情变成了负现金流量的情况。很高兴您提出来,谢谢。

      而且您可以获得为期3年的抵押贷款。我们试图回答一个问题:一个人买房还是投资还是在特定的时间范围(2012-2015年)中取得领先。如果您想更改参数,则可以自行进行数学运算…

  12. 这是有趣的信息,而我’在享受您和Kristy在MillennialRevolution上所做的出色分析之后,我对年轻人被洗脑/被迫购买房屋感到很同情。我和我丈夫都是加拿大和德克萨斯州的小公寓出租商,直到我们四十岁。我们俩都有不错的薪水专业工作,并且忍受有关朋友和家人对我们为什么’买房子“all the money” we were earning, “You’重新把它扔掉出租” “You’自己一无所有。”我们试图解释说,我们正在投资共同基金和股票以及一些小型企业,并且进行投资比买房更有乐趣。朋友和家人真正关心我们,以为我们最终会后悔不买房并拥有“no place to live”当我们老了。那段时间我们过着节俭的生活,因为’当你不花那么多钱’没有自己的房子。我们公寓里只有有限的空间来存放东西,所以我们不能’买那么多东西“forced frugality”我猜。)但是我们仍然花了很多钱来享受很多不错的晚餐,并与家人和朋友度过了非常愉快的假期。无论如何,到我们四十岁的时候,我们已经储蓄了足够的钱去退休,如果我们不想这么做的话。 (我们没有’由于上了很长时间的大学,所以直到30岁左右才开始我们的职业生涯。由于那时我们在财务上是独立的,因此我们将工作量减少到我们仍然喜欢的时间,这也使我们有更多的空闲时间来享受房屋和旅行。我知道我们所做的事情对大多数人来说听起来很奇怪,但是对于我们来说确实很奏效。那’我只能说:做对您和您的重要他人有用的事情,不要’感到有压力要采取行动“prevailing wisdom.”

    1. 请向读者详细说明您是如何在30岁时才开始事业的(大概负债累累),然后积累投资组合,让您可以在30多岁的时候旅行和聚会,然后在40岁时购买房屋。专业人士职业生涯始于30岁,但您在20多岁的时候就可以节省约50万美元?

      同样,是否有这样的论点,即人们应该进行投资并利用投资收益来参加聚会,而不是仅仅为了以后的生活简单地购买房子而背负债务?

      的authors of this blog state they may eventually buy a house, too. If prices keep going up, cost of living keeps going up, inflation keeps going up, the value of their available funds to buy a house will be reduced over time (since all the gains are being spent on traveling, eating out, and so on.

      请澄清。

      1. 汤米嗨,
        当然可以’我很高兴解释更多。毕业6个月后还清学生贷款后,我们没有教育债务,因此没有利息。我们投资了学生贷款,并利用投资收入(以及兼职收入)来支付大学期间的费用。我们没有抵押或住房债务,因为我们用现金年龄40购买了房屋,花费了大约5个月的自付额,并为其支付了大约1周的自付额。我们从未使用过任何投资组合,甚至从未使用过任何投资收益,并且仍在让我们的投资组合增长。我们’即使现在只是偶尔工作,我们仍然可以节省和投资至少50%的实得工资。
        我不会’不必担心此博客Tommy的作者!克里斯蒂(Kristy)和布鲁斯(Bruce)都太聪明了,以至于用光了钱或买了一套定价过高的房屋。如果他们确实买房,我认为他们’可能会等到房屋崩盘或利用地理套利来找便宜货。
        您 might look up the MrMoneyMustache blog if you have a chance. MMM often discusses how the knowledge one gains in the process of creating a significant investment portfolio at a relatively young age teaches one such valuable life skills that it becomes difficult to stop increasing one’的净资产。如果MMM在我还是学生的时候就开始了他的博客,那么我敢打赌,现在我可以盖房子了。我承认,MMM会像我那样面对我’没有足够的自行车,我消耗了太多的汽油,所以我没有’还没有抽烟(得克萨斯州不喜欢),但我会尽力而为。诚挚的,RocDoc。

        1. 感谢您提供更多信息,RocDoc。一世’我很高兴为您工作,但我没有’t know if it’适用于加拿大人。在加拿大,学费便宜一些,因此贷款非常少(投资不到$ 25k的回报是微不足道的)。但是,了解您的方法和概念很重要,因此感谢您的分享。

          您收到了多少学生贷款?以平均8%的速度,他们将需要很大以补充您的工作以支付费用(房屋,食物,课本,学费,贷款利息)。

          据推测,与多伦多和温哥华的疯狂市场相比,房屋的价格也要便宜得多。它’令人眼花reading乱的阅读,美国人如何在房客支付1000美元租金的情况下购买10万美元的收入物业。为什么不’那些租户只是买自己的地方,因为它’s so cheap!?

  13. 我同意RocDoc的意思是不拥有自己不拥有的房屋’购买/积累尽可能多的废话!

    当我的父母搬出我在房子里长大的19年后,他们最终7次前往垃圾场,扔掉了这些年来从未使用过或毫无价值的垃圾。他们保留了一些宝贵的资产,并将我父亲的工具和其他有价值的东西存储在我的叔叔那里。

    另外,我忘记了我在哪里读过这本书,但是我强烈建议您购买最新的Gizmo小工具,因为您的邻居有一个,或者您想超越它们!如果您在公寓中租房,则这样做的可能性要小得多。

    1. 你知道,我们’我已经旅行了大约一年了,’所需的物品存放在两个常规尺寸的背包中。

      人们不’不需要很多东西。他们只是认为自己做到了。

  14. 不确定是否会被烧毁,但我们利用杠杆和房地产赚了几百万。我非常谨慎地理解支出,但是在我走这条路之前,它们是作为不基于情感的投资物业而购买的。

    1. 我不’认为本文对投资物业发表评论。那些房子产生收入。完全不同。但是对于普通人来说,买房子是因为告诉他们他们的基本住房将是一项明智的投资。祝贺您明智地投资房地产。我不’认为此博客反对购买创收资产,即使它’s real estate.

      1. 如果您将投资物业出租给自己,则不会’也不要停止成为一项好的投资。我认为人们只需要对投资进行数学运算并减少消耗即可。那’是财务独立的真正关键。

        1. 同意!我和我的丈夫投资房地产,住了一部分房子,其余的则出租给了我们。我们进行了数学运算,以确保我们的每月费用等于我们的租金。从那里开始,我们将所有房地产投资视为创收资产。 30年初退休’s。我也同意减少消费主义。我喜欢这个博客,在倡导实现财务独立的方法与我们遵循的方法不同的同时,我认为’对于许多进入房地产市场的人来说非常有用,并且与他们相关,因为他们认为’您应该做的下一件事。

  15. 三年后,如果有的话,没人应该在那儿卖房子。保留房子,还清它(让房客帮助您完成),然后您’re sitting pretty… and stable. You’有一个住所(自从您没有人可以踢您或增加租金)’re the owner), you’你的房客有现金流,你’得到赞赏,你’re good to go.

    1. 您 have to share with roommates? I did that in University! I thought $500k would have bought you some privacy at least!

      1. 房客唐’不必以室友的形式出现(尽管’合法选项)。将它们放在单独的地下室公寓中。

        您’重新购买土地(随着时间的推移其价值会增加),控制权(您可以做任何您想做的房子并找到想要的租户),安全性/稳定性(没有人可以将您踢出局,因为它’s yours, since you’不出租;是的’强制储蓄帐户;并认为股市崩溃并占用了您所有的钱,无论崩溃如何,房地产仍然是重要的),杠杆(您每天可以用少量现金住在房屋中而不是租来的小公寓),收入套房的抵押贷款利息扣除,能够以HELOC形式获得低息贷款,自您以来就提高了信用等级/历史记录’及时偿还抵押贷款和公用事业,以拥有所有权为荣(这可以 ’(通过其他任何方式),如果将租金收入和房屋增值结合起来,从长远来看,如果将其视为收入财产,则可以赚更多的钱。

        的“我在大学做到的”声明具有讽刺意味,因为我在大学租房,而租房就是你’re advocating.

        1. 如果隐私是您的第一要务,那么当您目前的租户帮助您偿还一所房屋,购买另一所房屋并保留第一套房子作为收入财产时,您将在第二套房子中拥有完全的隐私权。那’s another perk –买第一套房子可以帮你买另一套房子’ve built up equity.

      2. 嗯,不过想一想您的博客以及读过它的人的类型。我们真的是乡亲吗‘spend’ $500K on ‘privacy’…还是我们这样说,嘿,我’我拥有这50万美元的资产,我该如何最好地利用它?对于某些人来说’根本不要购买并将其投资于市场,对于其他人则可能更多…租户,共享空间的租户,绝缘升级(避免成本),屋顶上的太阳能电池板…顾名思义,所有这些都是实现同一目标的合法手段。重要的是找到一种数字为您和您的生活状况服务。

  16. 太棒了!对老父母来说,这是一个非常详细的演示!我认为实现财务独立的关键不是如何控制费用或节省$,而是如何使辛苦赚来的$$变成定期的税外收入,例如TFSA。

    每当我谈论TFSA时,没人真正理解弗拉赫蒂先生为我们未来创造的美丽。盗贼,银行家或政府都不能拿走您一分钱的收益。

  17. 很棒的帖子。我完全同意。房地产是最终的伪投资。它’躲在羊里的狼’的衣服。大多数唐’如您所指出的,不要意识到这一点。大多数人应该租房或努力购买他们负担得起的最适中的房子。不幸的是,绝大多数人都相反–他们申请抵押,银行说“您已获准参加X”。然后,他们开始至少花那笔钱买房子。它’s none
    很明智,但绝大多数房主都这样做了。

    1. 我知道!它’的疯狂!我只想动摇这些人并大喊“WHY?!?”

      但后来美联储将我锁定。正如他们应该的。

  18. 因此,当你们与贾斯汀和他的妻子共进午餐时,您是否告诉他们,他们因拥有房屋而白痴?怀疑。您的示例包含一些荒谬的假设。三年内出售。会发生吗?当然,有些人每月购买价值1000美元的彩票。三年后,您可以租用那所500K的房子,并支付您的费用。那里有很多选择。您的观点的相关性与许多其他因素有关。位置,时间和额外的收入潜力(请参阅wherewebe.com上的Robert和Robin Charlton或像Justin一样购买止赎)。您提出了一些好的要点,但夸大其词会使它们听起来更好。

    1. 贾斯汀’的房子是$ 108k。以这样的价格,一切都变得异常完美。这里的情况大不相同。要进入房地产市场,您必须发挥杠杆作用,如果这样做的话,从周日开始,您将有六种方式陷入困境。是的,有多种选择可以挽救自己,但我’我不相信他们在工作。如果您认为自己可以解决问题,请随时尝试。

      1. Wm Peppers:
        我认为克里斯蒂和布鲁斯对贾斯汀的看法非常正确 ’的房子很大,他们总体上做得很好。贾斯汀(Justin)居住在美国南部,该地区的许多房屋仍然非常便宜。我也住在美国南部,直到价格变得很低之前(当时我还很古老),我才没有动力去买房。考虑到多伦多的价格,我永远不会在多伦多买房,而只会是一间小公寓。居住者。按照他们的建议,进行数学计算,看看在特定情况下如何计算。只是要在诸如多伦多这样的高价市场上保持谨慎,并尝试向我们可怜的美国人学习!房屋倒塌时这里真是一团糟。对于那些有幸拥有现金购买的人来说,在崩盘之后,在美国有很多交易可做。如果多伦多市场以类似的方式崩溃(加拿大的银行可能不会像美国那样糟糕,更强大,更受监管,但仍然足够糟糕),克里斯蒂和布鲁斯等年轻人将自己置于一个良好的境地。如果他们愿意,可以选择购买房屋。现在,我认为他们’可能在环游世界中有太多乐趣,想打扰一个家庭。房屋有很多工作。

  19. 另一篇很棒的文章!一世’刚刚阅读完您的大部分网站,并且作为千禧一代的同伴生活在一个昂贵的加拿大城市(温哥华)中,我发现您的例子令人鼓舞!保持出色并不要’不要让讨厌的人失望!

  20. 不错的总结!在很多评论中,我看到了’太专注于博客’个人情况或他们计算的租金​​太低。我认为个人理财的好处是 ’是个人的,因此每个人都应仅将此类职位视为准则,并根据个人情况和环境修改计算结果。在我这边,这就是我’m going to do.
    给流浪者和爆竹的一个问题:利率和租金价格是否足够低,或者租金价格是否足够高,会让您改变对房屋所有权的看法?

    1. 完全同意。如果您认为没有’不能反映您的情况,只需自己做数学。

      为了回答您的问题,我喜欢使用Paula Pant’(www.affordanything.com)规则。如果每月租金是房价的1%或更多,我’d购买(即,如果房屋价格为$ 100K,租金为$ 1000 /月),前提是价格本身并不疯狂。这是一个容易记住的经验法则,并为抵消所有讨厌的税收,维护成本等提供了很大的余地。

  21. 这是一个有趣的分析。我对2010年购买的公寓进行了相同的计算。我在Excel中进行了分析,但我’我不确定如何在此处发布。

    我的分析表明我’与租用同等单位相比,购买公寓要便宜5%左右。我本来会好大约7%(再次,强调“slightly”),如果我以850美元/月的价格租用了一个更小/更便宜的公寓,’在您的分析中使用)。

    这里 are a few reasons why, in my case, I’在购买公寓后略微领先(而不是落后于您的示例):

    1.更大的首付。我对公寓支付了35%的首付(而不是您在示例中所用的5%)。显然,这意味着那里’机会成本较高(因为我本可以将所有这些钱都投入到股市中),但是,正如您所指出的那样,最初几年中,抵押贷款支付的利息不成比例。这永远无法避免,但是可以通过增加首付款来减少。

    2.保留期更长。我六年前买了公寓,现在还住在里面。我没有’不必支付房地产经纪人费用(只有卖方支付)。它’是的,我必须支付律师费和土地转让税,但是就我而言,我每六年支付一次(而不是您的例子中每三年支付两次)。

    3.买得起,买得起。我本可以购买更昂贵的公寓(从某种意义上说,银行可以借给我更多的钱)。如果我被迫购买更昂贵的住房,那简直就是每个月要付更高的抵押贷款,我’我肯定我会做得更糟。

    4.时机。我在2010年购买了公寓。显然,我错过了这次大衰退,但是那也意味着我错过了2009年发生的大规模复苏。此后的回报一直稳定,而不是惊人的。如果我在一次大牛市之前把所有资金都用作首付,我很可能会落后。

    I’我不会发布此消息来证明您的示例错误。恰恰相反–我仔细检查了数字,然后您的数学检查了。相反,希望任何考虑购买房地产的人都会考虑我上面列出的原则,因为我认为这将有助于他们减少失败的风险。

    1. 感谢您进行数学运算并分享您的示例。我认为您的分析将帮助读者了解如何正确购买房地产并进行数学计算,以便他们’t get screwed.

      我认为您的所有观点中最重要的是“买得起”。不管您购买还是租用,这都会对您有利的是这种计算。

  22. 非常令人耳目一新,非常需要个人理财的逆势观点!继续努力。在我的孩子(青少年)建立财务知识和生活方法时,与他们共享了该网站。

    我和我妻子租了一个500平方英尺的地下室公寓(我们最多付的租金是每月520美元/月),而与此同时,我们所有的朋友都在郊区购买了4000平方英尺的McMansions。经过10年的积极储蓄和投资,我们将1/2的收益(蓝筹美国股票)投入股票市场,将1/2的收益投入多伦多市中心的双工。快进了10年,我们收取了租金(每月1900美元)和股息,我们的财务状况一直稳固。整个过程中,我们在1200平方英尺的空间中养育了2个孩子,但我们的费用受到控制,我们能够负担得起有趣的假期(没有迪士尼游轮!),课外体育活动和外出就餐。简而言之,是美好而节俭的生活。我们选择不退休,但是我们可以在很多年前退休–很高兴有选择!如您在博客中所述–如果您想出如何赚钱为您工作,生活就会变得越来越有趣。

    继续努力– too many ‘sheep’漫无目的地按照银行的指示去做。我尽我所能将故事讲给30岁以下的年轻人,以期鼓励他们走金融自由之路…非常高兴看到您这样做,并祝您在这项宝贵的公共服务中一切顺利。

    1. 您和您的妻子在租房时赚了多少钱?
      在这段时间内,您实际上存了多少钱并进行了投资?
      您在多伦多购买的双层公寓的一半价格是多少?
      您在双工上的首付比例是多少?

      您 decided to put half your savings/proceeds into real estate, so you’显然不是反房地产。您仍然必须向银行贷款。在我看来,您从投资和房地产中受益。

      1. 只要它被视为一项投资,“business” with cash flow –评估股票的方式与此类似。

        回答您的问题并提供其他上下文…我们在1997年末购买了我们的双层公寓(很幸运,多伦多的房地产价格与今天相比已经低’荒谬的水平)..但是“math”告诉我,这和我们的股票投资一样是一个财务决策(我们是价值投资者,’(愿意为获利的公司支付10倍以上的市盈率)。双层公寓的租金为$ 388K。.年租金(均为两个单位)略低于$ 40,000…我们住在一个单元(较小的单元)中,并出租了另一单元,因此在10年的时间里,我们收集了大约$ 200K的租金–考虑到抵押贷款利息,维护成本等的冲销… didn’为此租金收入缴纳大量所得税。我们降低了25%。在这个过热的市场中,这座建筑得到了极大的赞赏。为了使其在财务上更具吸引力,我们可以添加第3单元地下室公寓,但决定不–事实上,八年前,我们将其改建为单户住宅,不再租房–这些决定是出于生活质量的考虑–我们在财务上处于一个很棒的地方,想要额外的空间和隐私。

        重要的是要看任何投资–房地产及其他– as a business … and if it’s a good business –买吧!就像股票一样。多伦多房地产价格– today –可以找到一个好的水平“business”像我们一样,真的很难,也许不可能。但是在其他地方和时间,您也许可以做数学并得出结论。实际上,昨晚我正在和一个年轻的朋友交谈,他今天正去安大略省的伦敦,对一些出租房屋进行数学计算。–谁知道,他在那里可能会找到很棒的生意。正如你所提倡的– do the math!

  23. 您 say “杠杆不是你的朋友”,但这句话并不能说明完整的故事。

    在购买房屋的情况下,您可以利用杠杆来完成购买,并且在您拥有房屋时可以帮助您承受预付款和结算费用,税金和维护费用。您在精心设计的插图中提到了所有这些。

    但是杠杆不是“cause”房主只占饼图的5%;它’原因之一。像整个系统中的其他组件一样,例如费用,税金,保险,市场价格升值/折旧,供应等,杠杆作用在所有者获得如此少的支出方面都起着作用。杠杆代表了系统的一个组成部分,它对所有者产生不好的结果。

    我认为,指责和侮辱杠杆会误导人们完全注销杠杆,从而在生活和商业的其他领域发挥作用。

  24. 嗨,谢谢’s def有趣阅读。但是我错过了一些事情,或者您对房屋所有权/回报的分析不完整:您似乎忽略了一个事实,如果Homey不买房,他将不得不支付租金。因此,在计算毛利润时,您应该反省Homey三年内不再支付租金。

    在假定的房屋拥有成本方面,请确保您的信息来源可靠,但在欧洲,一个人每月将不会花费约4-5千欧元用于维护。另一方面,您对房屋拥有权的分析包括天然气和天然气的支出。足够公平,但是您在库存分析中假设的800欧元pm的租金假设似乎忽略了该费用项目。您可以在加拿大以800 pm的价格租用,包括天然气和电力?

    总而言之,这是一篇有趣的文章,我本人也比房地产更喜欢股市(流动性更高,您进行再平衡,降低集中风险等),但我认为您的分析有些偏颇,尽管在给出的示例中…

      1. 好的,我再次阅读了这篇文章,我注意到您已经强调了800pm中包含天然气和电力。所以本质上你假设“base”假设您的电费和燃气费为250欧元,房租为550欧元,总租金中包含25欧元的an鱼。我还认为这笔550欧元的基本租金数字将为您提供带家具的公寓。您在房屋所有权示例中包含了家具,因此,如果我们将苹果与苹果进行比较,则您假设的租金800(不包括公用事业的550)也指提供了一个,或者您需要在库存示例中将其添加到成本中。.我要说的是,在这种情况下假设的租金太低了。

        关于房屋分析..因此,您有125k的毛利润,然后减去假定的成本。.回到我之前的评论..您将不得不将800(rent)* 36个月加回到125k的毛利润中,做一个诚实的分析,因为Homey会停止支付这笔租金。这显然改变了整个计算

        1. 我们有欧洲读者吗?碉堡了!

          的rent for our place was what we actually paid, I have absolutely no idea how much it costs to rent where you live (or where you live). The math is still the same though, so feel free to roll your own numbers.

          和我’m已从租金方案中减去租金。我不’无需将其重新添加到住房方案中,因为’s not extra money I’我越来越。那将重复计算租金的影响。

          1. 是的,在欧洲,我们也对老鼠赛跑感到厌倦-不幸的是,’我至少知道很多欧洲FI博客…

            因此,对您的评论:

            我的看法如下:

            在您的住房示例中,您基本上假设毛利润为125k(销售–购买价格),然后减去一组成本项目。最终导致您的净结果。

            但是,如果您认为Homey在买房子之前是在租房,那么他以前在买房之前要先付800pm。

            因此,如果T = -1,他的年度租金支出为12 * 800,而T = 0,则他购买房屋并节省了之前的租金支出(9600p.a。)。
            在此期间(3年)中,他拥有自己保存的已购房屋3 * 9600…此金额应加到他的毛利中(您计算得出的毛利为125k)。

            减去所有假定成本后,您可以将该数字与库存方案中的数字进行比较。

            在股票场景中,您确实假设Homey支付了租金(因为他不拥有房屋),并且考虑到Homey会为拥有房屋而支付的现金流量并将其分配到他在股票市场的投资中。

            我不t see how the above would lead to double counting…

            1. 节省租金的事实是因为’重新运行两种情况:一种是他继续租房,另一种是他购买房租。每种情况都在增加收入–生活成本。租金在“Continues to Rent” scenario, while it’不在房主场景中,因此’如何正确地说明这一点。

              这样想吧。方案A是某人每天以1美元的价格吃热狗。方案B是某人每天以2美元的价格吃汉堡包。 (替换为欧洲等效物。法式长棍面包?)

              在月末,A花费了30美元,B花费了60美元,所以A获胜。你不’t say “B不再需要吃热狗,所以他每月节省了$ 30,所以您必须减去B的$ 30’的支出,因此B实际上支出了30美元,’re tied.” That’重复计算热狗的效果。

  25. 好帖子。受您之前的帖子启发,我写了一篇文章,您和您的读者可能会觉得有趣: http://tenfactorialrocks.com/house-fever-global/

    由于您拥有更广泛的读者群,请在下一篇文章中随意使用本文。我们都可以使用本文中未介绍的其他国家/地区的数据。像我们这样的人可能在整体上是离群值‘house fever’遍及世界,所以让’s尽最大努力教育每个人在购买杠杆,昂贵的房屋时没有必杀技!

  26. 当我 can see the funny side of your hotdog/hamburger example, I don’看不到与原始场景有关的任何内容…

    不要 ’我想在这里转圈,但仅假设以下示例:

    方案1:
    我的月收入为4,000欧元,支付的租金为1,000,无其他费用。我只剩下3,000欧元了。

    方案2:
    我现在买房子,免去了房租的负担。为了简单起见,我们忽略所有交易成本等,并假设以下现金流量:

    我仍然有每月4,000欧元的收入,支付1,000的利息(抵押)和500的本金。我剩下2500人。
    三年后,我在这所房子的50k上赚了毛利。请记住,与方案1相比,我的抵押贷款成本可能为1,500,但实际上,这仅意味着增加了500的现金流出。

    方案3:
    我继续租房,并投资了在场景2中本该花在房子上的钱(下午1,500欧元,利息+本金)在股票市场上…
    我继续每月有4,000欧元的收入,在股票上投资1,500欧元,支付租金1,000并保持1,500eur。三年后,我从自己的投资组合中获利6万

    在Homey的示例中,您从Homey扣除抵押贷款付款’s gross profit. That’很好,但您完全可以忽略以下事实:在这种情况下(或在我简化的情况2中),房主释放了他通常会用于租金的现金。您的分析错过了现金流量的角度…简而言之,您对Homey买卖房屋的情况的分析低估了他节省的资金,因为您仅考虑与抵押贷款相关的现金流出,但是您没有考虑增量现金流出较少。

    的fact that you consider rent in the stock scenario doesn’这意味着您可以忽略房屋场景中从租金到免租金的积极影响。对于每种情况*,您只需要建模反映Homey面临现实的现金流。

    *您可以对三种情况进行建模:一个仅出租的基本情况,然后分别模拟房屋购买和股票购买情况)…

    1. 我很困惑。您’我想知道为什么我要归功于Homey他本该花在房子上的钱,而不是因为不花房租而相反。

      这是因为当您从花很多钱的情况转到花钱少的情况时,因为我’我假设你的收入没有’在您有效地腾出本来用于分配其他东西的钱的同时,倒塌。当您打算花费比以前更多的钱时,您不会’无法获得相同的提升,因为现在您必须赚更多才能支付增加的费用。

      如果Homey继承了已偿还的房屋,那么他说的话将是正确的,这样他的住房成本就会降低。如果他每月支付1000美元的租金,而现在由于没有抵押而支付200美元的税金和水电费,那么您可以将他本来应该花费的1000美元记入他的贷方,从而释放800美元,例如用于升级他的房子或其他。但是在这种情况下,拥有房屋的成本更高,您可以’t do that.

  27. 然后再次…您甚至可以自己在分析中完成…房地产和土地出让金基本上占成本的50%,如果您将成本分摊到3年以上的时间里,效果会更好。

  28. 3年?如果您使用的是3年时间表,则数字会出现偏差。根据经验,’至少在美国,您需要5-6年的时间才能实现购房交易成本的收支平衡。

    但是代理商的确做得太多了。为了公平起见,他们接受了佣金,并向报纸提供了很大一部分广告。

  29. 为什么哦,为什么要从利润中减去本金?如果有的话,你应该添加它。我不’完全不同意您的数学。您偿还了本金,因此当您卖出股票时,您会同时获得资本收益和本金的收益(您可以节省储蓄)。那么按揭明智的唯一支出就是利息。

    1. 我们正在计算他多少钱’,而不是总净资产。要计算收益,您必须减去他投入该投资的金额。如果您以$ 7的价格购买某物品,然后以$ 10的价格出售,您的收益为$ 3,因为如果您花钱购买它,则必须减去该金额。

  30. 我真的很喜欢设置的参数,直到分析结束并注意到一个明显的问题。由于您将所有抵押贷款付款都作为与期末利润相关的费用,因此您’d还需要包括在房屋拥有期间节省的租金。否则,这是在假设微利,但不包括他会’从技术上讲,这几年没有抵押贷款,并且获得了股权收益。

    1. 不,我不’t。租金已从投资方扣除为成本,因此已得到解决。如果我们将比较节省的房租包括在内,那么我最终将减去方程式房舍中错过的投资收益。这种比较不是机会成本分析,它是’并排分析2个场景。

      例如,让’比较开车和乘坐地铁的成本。如果您购买了汽车并开车上班而不是坐地铁一个月,而您每月要花费$ 1000,而地铁则要每月$ 300,’这意味着开车只花了您700美元/月。

      让’s说您的工资支票是每月$ 3000。因此,使用地铁后,您每月节省了2700美元。开车的话,您每月只能节省$ 2000。你不’t说您每月节省了$ 2300,因为您没有’乘$ 300乘地铁。如果您进行了疯狂的计算,那么您最终会说出$ 1000来增加地铁费用“哦,我不买车节省了1000美元”。然后,通过机会成本分析最终可以节省2300美元,而相对于3700美元,这没有任何意义。

      1. 我的错;我错过了租金行。为了使其成为客观的分析,需要大大提高租金成本。尽管您将公用事业,电视和房屋维修列为房屋拥有成本,但这些成本已计入租金。您的$ 850至少需要增加到$ 2,500,这将大大改变此分析。

        1. 这里’是大多数人忘记的事情。租房时,您只需租用所需的东西,因为您无需考虑转售价值。当您购买时,您会做出以下决定:哦,尽管我实际上只想要一间卧室,但我需要一间三卧室的房子,因为它具有更好的转售价值。

          您从哪里获得了2500美元?在我们居住的地区,我们可以’ve租了一套三居室的房子,月租$ 1995(含水电)。
          因此,这是126,129美元– 36 * 1995美元/月= 54,309美元,仍然超过购房时的36,624.54美元。

  31. 尽管我曾暗示房地产对大多数人来说是个钱坑,但由于家庭的压力,我最终还是买了一套房子,而且我很可能会再继续工作十年。话虽如此,修理和费用的确增加了。您要么给某人支付巨额费用进行维护,要么自己度过周末。质疑我们的真正需求是件好事!

  32. I’我印象深刻。我站在这里纠正。这是可靠的数学。

    也没有讽刺。

    我为我之前写的道歉。

    并感谢您的教训。

    I’我会继续读下去,脚要放在嘴里。

    毫无疑问,我已经通过抵押帮助人们实现了金融自由。但您可能会在这里遇到一些麻烦。

  33. 只需告诉我在哪里可以以850美元/月的价格租用〜500K的物业。那太荒谬了。 Zillow隔壁的房子对我来说价值$ 477K,租金为$ 2300 / mo。我拥有一个价值约31万美元的租金(公寓),由于特殊情况,我收取的租金非常低,为$ 1300 / mo。 Zillow说我应该每月收取$ 1900。 $ 850 / mo简直荒唐。

    1. 您 forget that when you rent you rent exactly what you need because you don’t need to think about resale value. When you buy, you make decisions like, oh I need a 3 bedroom house, even though I actually only want a 1 bedroom, because it has better resale value.

      在 the area that we lived in, we could’ve租了一套三居室的房子,月租$ 1995(含水电)。
      因此,这是126,129美元– 36 * 1995美元/月= 54,309美元,仍然超过购房时的36,624.54美元。

  34. 攻击Kristy和她的丈夫使用3年时间框架的许多人所忘记的是,他们希望在60/40的股票/债券投资组合和房地产均升值的时期内进行一次苹果与苹果的比较。相同的比率,并考虑到杠杆作用(避免整体“只有房地产才能用200,000美元投资一百万美元”论据)。这也不会分析投资物业的成本,而只会分析大多数人购买房屋的成本。尽管我希望看到使用10年时间框架的更为现实的情况,但没有人故意仅用3年就将房屋与房屋所有权作对。

    同样,这里疯狂的想法,但是这两个人在30年代初期并不是从任何继承或彩票中奖而退休,而是从他们的日常工作收入,节俭(不仅仅是不拥有财产)和投资中退休。因此,也许我们不应该像对待家庭种族主义者或某种东西(家庭主义者?)那样来攻击他们的人数,也许我们应该在金钱和财务自由方面尊重他们的智慧。一世 ’我当然不会告诉他们他们对房屋所有权的立场是错误的(即使我反对租房);他们退休了,我’我仍然试图说服我的顾客不要太讨厌我。

    真诚的
    ARB–Angry Retail Banker

  35. 我喜欢对这些类型的决策进行数学计算的想法,但是您使用的数字有点荒谬。租金中使用的“rent”对于您正在比较的房子来说,场景太低了“buy”场景,时间段太短。租赁与购买的问题根据您的时间长短而变化很大’会在同一所房子里。

    我了解人们从租房转为拥有时通常会对其房屋进行重大升级。这种做法是有问题的,但是在任何情况下试图做出像失败举动一样的购买决定都不是解决问题的方法。

    1. 的“ridiculous rent”根据官方房地产统计数据,我使用的数字是我们的实际租金,而多伦多的实际房屋升值。写这篇文章是为了回答这样一个问题:我在投资期间相对于拥有还是租赁要好一些,答案是肯定的。

      当您说人们经常拥有自己的生活方式时,您就触目惊心。这是因为拥有房屋时,您必须关心转售价值,未来的家庭扩张,客房和娱乐性。换句话说,您拥有的比您需要的更多“just in case.”但是当您租房时,您往往只租您需要的东西,因为以后您总是可以租一个更大的地方。这是人们最大的原因之一’的生活方式在膨胀,他们永远都无法取得成功。他们现在为自己认为的东西付款’ll need later.

  36. 很好的分析..但您能用1500美元的租金和水电费来做一个。另外,假设租房者将投资$ 43000 x 3储蓄,而房主甚至在三年内甚至没有存一角钱,而是依靠房屋升值,这是不公平的。如果房主节俭,仍然能够每年节省$ 12,000 +他们的房屋增值,该怎么办?今年我全神贯注地考虑应该租还是买。 --

  37. 有没有一种方法可以衡量“depreciating”抵押付款,因为美元的价值随着时间的流逝而受到侵蚀?我在某处读到,随着时间的推移,每笔抵押贷款的费用越来越少,这是杠杆对现金购买的好处之一。例如,2017年每月抵押贷款1,000美元比2007年购买抵押贷款便宜(价值少)。而且未来的每笔付款都将越来越便宜。这个理由有优点吗?

    1. 并不是的。我的意思是,从技术上讲,是的’是的。由于通货膨胀,您上次抵押贷款的付款要比您第一次抵押的付款便宜,但是这种知识如何改变您的行为呢?增加摊销额以延长付款时间表不会’没道理,因为你’整体上将支付更多的利息,这抵消了通货膨胀的影响,所以它’很难看到如何利用这一点。

  38. 最近,我在市场上独自购买了亚利桑那州的房屋,首付为10万美元,房屋售价约为30万美元以上,而我的最高出价为35万美元(我喜欢的房子,哈哈)。一世’大约2-3年以来,一直是MMM和许多其他FIRE博客的忠实拥护者;长话短说,我’m 35,很快又转身36。一世’我最近一直在睡不着觉,只是想着这是我做AirBnB计划的正确决定(买房)。我总共节省了约18万美元,并在Betterment进行了少量投资。总之,长话短说,我偶然发现了MadFientist播客在您的网站上,而这正是我想要的。截至今天,我取消了寻房任务,而将80%的积蓄投资了。一世’m仅需每月支付$ 450的租金(包括水电费),并且没有债务;竞技场’也可以租借。有时候’容易陷入‘norm’社会,并认为你’通过购买房屋为自己做正确的事。 IDK,在那里’我还想谈谈很多其他事情,但是我的朋友们都不是真正喜欢FI / RE的人。有时候可能很难,但是您的博客和其他许多我’已阅读并带来安慰,并再次确认我的信念。非常感谢你们!!! BTW– I’越南男性,我该死,我的父母需要放下我的婚约,已经买了房子,哈哈。

    1. 您’只需每月支付$ 450?哇!那’泰国的价格!如果房租太低,我绝对不可能花30万美元买房。很高兴你’我已经能够看到光了!我知道掉入FOMO陷阱很容易,尤其是来自亚洲背景的人。坚强点!

      欢迎来到博客,并感谢您分享您的故事!

  39. It’在美国便宜很多,而且我们有30年的抵押贷款。具有讽刺意味的是,抵押贷款比第1个月的租金少,并且在30年内保持不变。同时,租金每年都在上涨。那’随着时间的流逝,成为房东的利润如此之高。唐’变成白痴,三年后卖掉房子。买另一所房子并出租旧房子。钱从哪里来?它来自您所做的80%’t放下三年来明智投资于指数基金的第一只房子。

  40. I’我对你为什么有些困惑’我们得出结论,在此示例中,租金要比拥有房屋更好。 

    在方案1中,您购买了具有杠杆作用的房屋,说完了一切,最终得到$ 193,590.00。 

    在方案2中,您花费了与房屋所有权,投资本钱相同的金额,用于支付租金以外的任何额外费用,最终得到185,423.27美元。

    如果最终少花钱,房租又怎能更好呢?

    1. +1
      正是我想知道的。我同意银行和代理商要花太多钱,但总而言之,最重要的是您口袋里有多少钱。

    2. It’一篇非常引人注目的文章,但我可以’据我所知,买房是我做过的最好的财务决定,这对于债务合并,杠杆收益率,租金收入以及给我和我家庭是我们想要的居住地。

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