财富陷阱

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在我们正常的游牧生活中(现在我们迫不及待地想回到任何一天),我们遇到了各种各样有趣的人:企业家,数字游牧民, 世界学校,来自FIRE社区的朋友。而且由于我们旅行了这么长时间,所以我们养成了习惯,认为这是正常的习惯。但是现在我们’已经回到多伦多一年了,我们’重新认识了我们认为自己已经落伍的一种人:家庭友善者。基本上是谁’我买了太多的房子,被债务抬头,结果被迫过分地谈论房地产,因为他们把一切都掌握在这一资产上。 

多伦多的这些人已经足够了,在回国之前,我们’d必须忍受关于花岗岩台面和成品地下室以及其他使FIRECracker和我想死无聊的事情的无休止的讨论。一世’自从放弃试图说服这些人面对火的奇迹以来,他们已经很久了。他们想过着迷恋房屋的生活,很好。我们’我要赶飞机。

今年(或更确切地说,去年)我’我被迫在这个城市里呆了很长时间,而我’ve注意到,在大流行期间拥有房地产的一些非常大的问题确实毁了人们’s finances.

您’re At the Mercy of 您r Tenant

We’我住过很多AirBnb’遍布世界各地,几乎我们去过的每个地方’重新邀请您随时回来。原因是我们’很好的房客。如果有东西破损,我们会为他们修理,我们要保持地方整洁,我们不要’举办大型聚会或让人们参加直到凌晨3点。您知道,这种东西被称为基本人类礼仪。显然,’s kind of rare!

我的恐怖故事’我从房东那里听到以前的房客在天花板上涂抹了屎(字面意思),砸了电视’或在沙发上放火烧毁,使我真的质疑我们这个社会是否真正文明了。

每个房东都处于两种状态:为所有“free money” they’因为他们碰巧找到了一个好房客而重新获得收入,或者因为不小心让一个卑鄙的人放进了头发而把头发弄乱了。

和我’我不相信租户筛选的有效性。一些最严重的罪犯可以是高薪专业人员,例如医生或律师。这些人是如何通过医学院而没有学习如何冲厕所的??

而一旦你’在这些情况之一中,由于所有者担心疯子可能对其财产做些什么,这变成了一种无所不包的迷恋。我们的一个朋友在亚洲与我们会面,并花了很多时间打电话给他们的房客。后来我们发现有人在他们的一个单位里建立了一个冰毒实验室。

那 does not seem like a good way to spend your retirement to me.

The Government Can Screw 您 Over

这种流行病的独特之处在于政府政策的两项重大变化,这些变化实际上使人们对容易赚钱的房地产产生了怀疑。

首先是驱逐冻结。

早在4月,加拿大和美国各地的许多司法管辖区就暂停了驱逐,引发了一场国际抗议运动,名为 Keep 您r Rent。整个夏天,随着案件的缓解,法院再次开始处理案件,但是当第二波COVID-19浪潮袭来时,驱逐 执法再次停止。法院仍然可以审理驱逐案件,但警察局’实际上允许执行该命令。

自从人们获胜以来,一方面有利于预防疾病的进一步传播’不能在无家可归的人四处流浪,但另一方面却是房东的噩梦。虽然我对那些’的工作消失了,可以’付不起房租,我对有钱只是决定强硬房东的房客零同情。

这正在发生在我的一个朋友身上。她的房客仍然有工作,但是已经停止支付房租一年多了。当法院开庭审理时,我的朋友试图归档文书以将其驱逐出去,但法院如此支持,以至于她的案子被永久查了下来。然后是一个文书错误,迫使她重新开始了整个过程。然后,第二次驱逐暂停生效。她’一年多没有租金,可以’摆脱他们无聊的租户,在那里’永无止境! kes。

政策的第二个变化是禁止短期使用AirBnb’s.

像许多主要城市一样,多伦多也遇到了这样的问题:投资者将数十套房产折价,并每晚将其出租给度假者。 AirBnb一直被认为是出租闲置房间的一种赚钱方式,而不是将住宅公寓转变成幽灵酒店房间的借口。

现在,该市已正式禁止每晚使用AirBnb’s。您仍然可以将其用作平台来按月递增租金(相当于长期租金),但是能够收取每晚150美元费用的日子已经过去。

去年,这大大降低了城市的租金。现在所有这些“ghost hotels”不能再用作酒店房间,所有住房库存都被迫进入了长期的每月租金市场,由此产生的竞争使租金下降。与去年同期相比,多伦多的租金平均下降了20%,就我们个人而言,’由于FIRECRacker及其谈判技巧,我们的租金下降了30%。

您r Money Can Be Trapped

将所有这些放在一起,房地产就会变成金钱陷阱。

现在,我们的房东朋友和无所事事的租户几乎没有选择权。她可以’不收取租金,她可以’驱逐住户并找到更好的住户,她可以’甚至不会出售它,因为谁在他们的头脑中会购买带有棚户区的出租单元?但是她必须继续支付抵押贷款,否则她将失去全部抵押!

至于幽灵酒店经营者,他们假设他们购买了他们的房间(当然是利用杠杆作用)。’d能够在短期的AirBnb市场上赚到一定的钱。现在,没有人能再这样做了,不仅大大减少了他们可以收取的租金,而且使他们的财产价值大大降低。此外,这些房地产投资者倾向于最大程度地利用每次购买的资金,而这些投资者的抵押贷款将陷入困境,这意味着他们所欠的债务超过了其单位的价值。

这样他们可以’没收他们需要的租金,他们可以’t卖出,因为他们需要弥补较低的销售价格和基于原始购买价格的抵押余额之间的差额。他们唯一的选择是进入每月市场,收取他们可能收取的租金,每月亏损,并希望有人进来并保存下来。

FIRECracker和我毫不掩饰我们对多伦多房地产的不满,但我们的不满意主要基于a)他们’太贵了b)他们使我们无法旅行。但即使我们’不能指望事情很快就会对房地产投资者造成不利影响。

当涉及房地产时,当时机成熟时,感觉就像是自由金钱。但是,当情况变坏时,房地产很快就变成了一个信天翁,将您拖入水深处,一路撒钱,而无济于事。

The funny thing is, at the beginning of the year we owned $60k of real estate ourselves. But in the form of a REIT called XRE. 那 little baby was sweet, paying us a regular monthly dividend of around 4%. But at the end of 2020, we realized we didn’不需要那么多的产量就把它卖掉。花了大约10秒钟。我没有’甚至不需要穿裤子。

那里’这部名为《热》的著名电影讲述了罗伯特·德尼罗(Robert DeNiro)扮演的一名银行抢劫犯和阿尔·帕西诺(Al Pacino)扮演的一名警察,而且两人在某个时候相遇在一家咖啡店。它’s an awesome scene, 你可以在这里看.

有一次,罗伯特·德尼罗(Robert DeNiro)说了一条总是缠着我的话。

唐’如果感到拐角处的热量,不要让自己沉迷于30秒钟不肯走动的任何物体上。

那 line kind of sums up our investment strategy. 唐’尽一切可能’t在30秒内下降。因为就像我们’我们发现,当情况变坏时,您的钱就会被困。

有房地产投资者吗?在这种大流行期间,您的租金过得如何?


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关于6条想法“The Wealth Trap”

  1. 去年我购买了较大的房屋后,房地产约占我净资产的40%。我喜欢生活在一个拥有甲板并享有海景的宽敞空间中。

    去年秋天,我把旧房子租出去后,现在有三套房客。年龄较大的两个租户非常稳定。新租户的月总收入为$ 50,000 + RSU。他们是一个新生儿的家庭,所以我’我希望他们保持稳定。

    谁知道未来,但是未来’像CIA一样进行筛选很重要。找到一个合适的选择’t compromise. It’长期保存地主。

    也…最好不要让房地产的资产净值超过50%。

    山姆

  2. 我曾经有个REIT职位,但在阅读以下有关他们相对无用的Jim Collins帖子后,就退出了。并不是说我们不是 ’t deep in real estate: our primary residence makes up more than a third of our net worth (against an easy mortgage that drops to five figures in about seventeen months). 那 was honestly sheer dumb luck, being in a position to buy ten years ago at the bottom of the market in a very up-and-coming area.

    我认为我们可以保守。我们不’觉得我们必须通过任何必要的手段(房地产,比特币等)追逐收益;指数基金的头痛已经不复存在,并且增长还不错。如果VTSAX的价格低于我们的水平’我把它放进去了 ’恢复,哦,好吧–我们所有人都应该’而是投资于罐头食品。

    //jlcollinsnh.com/2014/05/27/stocks-part-xxii-stepping-away-from-reits/

  3. Hi –我过去有一个出租物业,不会再有–我完全同意你的观点。

    乍一看,这一切似乎都很迷人,您可以说“我拥有其他财产”,直到没有财产时,它还是有点令人兴奋。我知道对某些人有效,但对我而言& selling costs, R&M,过错,证书,纳税申报单,那么您的租户无需支付租金,而您必须尝试对租金进行分类,此外,当出现问题(市场低迷,经济衰退,覆层(英国问题))时,您将无法卖光,然后与您的伴侣分手,您就被价格搞砸了。

    我喜欢认为那个时期是“当我不了解的时候”…..现在我回头想想我当时有多愚蠢(如果只有我知道那么现在知道了什么),这是所有的学习曲线,对我而言,被动投资是必经之路。它不像我不与任何人讨论数字那样耀眼,而是简单,有效,运行便宜且易于脱离。

    但是,我必须承认我拥有自己的财产–是的,从投资的角度来看,这是一个糟糕的选择,但我爱我的家,我要按自己的意愿装饰它,并种下一个美丽的花园,让我感到高兴。

  4. The funny thing is, at the beginning of the year we owned $60k of real estate ourselves. But in the form of a REIT called XRE. 那 little baby was sweet, paying us a regular monthly dividend of around 4%. But at the end of 2020, we realized we didn’不需要那么多的产量就把它卖掉。花了大约10秒钟。我没有’甚至不需要穿裤子。

    “—–

    现在,我有一个裸体的裸体坐着放置出售XRE的交易的视觉图像。 ðŸ〜±它会永久刻在我的脑海中。我现在将需要很多小时的治疗来解决这个问题。如果可能的话,请通过电子转帐从XRE销售的一部分中捐款。提前致谢。

  5. 我们有多达7处出租物业,我们拥有自己的房屋。自2005年以来一直是房东。从来没有租金过硬,也没有空缺。在大流行期间,只有一名租户在3天后付款,以便提前告知我们。我们将成功归功于良好的筛选,真正地道的房东和购买良好的投资物业。我们需要以前的两个房东参考。就业参考,我们研究他们及其朋友的社交媒体帐户。我们以尊严和尊重的态度对待房客,并且在我们首先完成作业后才购买房地产。
    给您朋友的提示是,如果她或她的家人打算搬到该地方,她可以通知房客离开。在出售或再次搬迁之前,必须在其中居住一年。不知道她是否可以搬家,但我宁愿让我的房子空置一年,然后处理这么长时间的未付款项。向打算居住在该物业中的买家出售房产也意味着租户需要撤离。
    5年前,我们在一个房地产价值大幅上涨的城市购买了房地产。因此,尽管我们的租金以很少的时间或精力为我们提供支持,但价格却翻了一番以上…..我们一直在考虑出售。

  6. 那’正是我的感受。我们的梦想家’已有数十年的历史,并且经过多次增值和现代化处理,仅占我们净资产的一小部分。我们可以在30秒内走开,’没关系。市场崩溃的一天里,我们的净资产变化将超过房屋价值。我们之所以能够这样做,是因为在阿肯色州,一栋价值20万美元的房子非常豪华。在温哥华,我们’d rent, no way I’我把七个数字放在房子里我认为您像往常一样聪明。

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